下半年房地产市场将迎来新一轮的调整

2019年的主题是“稳定房价”。在特大城市和人口流入量大、房价高的大城市，要积极盘活现有土地，加快建设租赁住房。继续保持监管政策的连续性和稳定性，加强房地产市场供求双向调节，改善住房供应结构，支持合理的自住需求，坚决抑制房地产投机，确保市场稳定。

房地产政策的严密性取决于房地产市场发展的繁荣程度，具有反周期调整的性质。无论是“逐市政策”还是“逐市政策”，事实上，每个城市都需要根据当地房地产市场的实际情况采取监管措施。这是未来房地产调控的基本原则，即保持房地产市场健康稳定发展，不存在系统性风险。

目前，房地产市场以“不炒房”的战略定位为指导，坚持“一城一市一策”的方针，落实城市的主体责任。房地产市场调控取得显著成效。2019年上半年，房地产市场总体呈现稳步下滑，各类房产销售面积出现负增长。土地购买面积和土地交易价格双双大幅下跌。住宅投资热和商业地产投资冷的现象持续存在。尽管3月和4月的房屋销售情况呈现“春天”的趋势，市场有望好转，但5月份市场数据的下降表明，房地产市场仍不稳定，“春天”的势头明显不足。在政策的影响下，宽松资金导致的“春天”已经迅速消退，特别是一些三、四线城市可能继续进入降温通道，房地产市场可能进入新一轮调整期。

上半年房地产市场运行的突出特点

从2019年1月至5月全国房地产开发销售情况来看，主要有三个明显的变化：

首先，各类房产的销售面积出现负增长，销售价格涨幅有所回落。住宅、写字楼和商业楼宇的销售面积均出现负增长。1-5月，商品房销售面积5.6亿平方米，同比下降1.6%，比1-4月增长1.3个百分点。其中，居住建筑销售面积下降0.7%，办公建筑销售面积下降12.2%，商业建筑销售面积下降12.9%。同时，商品房销售达到5173亿元，同比增长6.1%，其中住宅销售增长8.9%，写字楼销售下降12.3%，商品房销售下降9.7%。由此可以计算出，2019年1-5月，商品房平均销售价格为9325元/平方米，同比增长7.8%，同比增速下降0.8个百分点。平均住宅交易价格为9243元/平方米，同比上涨9.7%。商品房平均交易价格同比上涨3.6%。办公楼的平均交易价格同比下降0.1%。商品房平均价格较2018年全年上涨6.7%，下降2.86个百分点。其中，住宅建筑增长8.2%，办公楼增长2.1%，商业建筑增长1.7%。

第二，购买的土地面积和出售的土地价格都大幅下降。2019年1月至5月，房地产开发企业土地购买面积同比下降33.2%，土地交易价格同比下降35.6%。土地购买面积和土地交易价格的下降是前所未有的。土地购买面积是自1998年以来最大的降幅，土地交易价格是自2004年数据首次公布以来最大的降幅。此外，土地交易价格的下跌幅度超过了土地购买面积，平均土地交易价格下跌。从1月到5月，平均土地交易价格为4389元/平方米，同比增长率为-3.5%，为2012年以来首次同比下降，比2018年的5525元/平方米低21%，比2017年的5349元/平方米低18%。这是自2012年以来土地交易价格首次下跌。因为土地价格

第三，住宅投资热、商业地产投资弱的现象继续存在。2019年1月至5月，全国房地产开发投资同比增长11.2%，高于2018年的9.5%。如果这一投资势头全年持续，这将是自2015年以来首次恢复两位数增长。房地产开发投资的增长是由住宅投资的增长推动的，从1月到5月，住宅投资同比增长16.3%，而办公楼和商业用房投资均出现负增长，投资增长率分别为-3.6%和-9.7%。住宅投资热、商业地产投资弱的现象仍在继续。其中，办公楼投资虽为负增长，但降幅小于2018年，而商业用房投资降幅大于2018年。从地区差异来看，1-5月份西部地区房地产开发投资增速约为东部和中部地区的两倍，其中东北地区增速最低，东部、中部、西部和东北地区同比增速分别为9.7%、9.2%、18.5%和7.1%。与此同时，房地产开发企业建筑面积同比增长8.8%，新建房屋建筑面积同比增长10.5%。

总体来看，上半年房地产市场的特点是：市场成交量疲软，商品房销售将进一步下滑；土地交易面积、累计增幅双双大幅回调，将对未来市场形成较大下行压力；总体开发投资保持在较高水平，但房地产投资增长将进一步放缓。预计2019年房地产市场的稳定调整不会发生实质性变化。

影响未来房地产市场走势的几个关键因素

从2018年和2019年上半年的房地产市场情况来看，未来的房地产市场可能存在一些初期的、有倾向性的和潜在的问题，值得关注。

首先，由于城市两极分化，一些城市的房价上涨过快。中国城市化进入了一个新阶段，即以一些二线特大城市为核心的城市形成了新的增长极。无论房价上涨的幅度或持续时间有多长，一些二线甚至三线城市已经完全超过一线城市。如果这个城市的房价上涨是由基本面支撑的，那么风险是相对可控的。相反，如果城市的房价上涨不是由基本面支撑的，而是纯粹由房价将继续上涨的预期支撑的，那么泡沫需要加强风险防范。目前，由于大量中青年人口的涌入和城市经济的增长，一些二线城市和三线城市促进了房地产市场的繁荣。与此同时，资本市场缺乏安全优质产品的大环境并未改变，这使得一些二线城市房价上涨带来的投机性投资需求依然非常强劲。此外，一些地方采取的行政措施，如新屋彩票，实际上增加了套利需求。

二是棚改退出后，一些中小城市出现了隐性市场担忧。由于清仓和棚户区改造政策效应的叠加，全国商品房销售面积继续大幅下降。与大中城市相比，中小城市对房地产市场销售的贡献更大，主要受棚户区改造政策的影响。未来，温室改革的融资方式将从政府购买温室改革服务转向发行温室改革专项债券，鼓励CDB和农业发展银行继续向收入平衡的温室改革项目贷款。随着库存的减少、棚户区改造政策的收紧以及中小城市市场饱和程度的提高，缺乏人口和产业支持的中小城市的房地产市场风险将会增加。

第三，萎缩的城市面临房地产价格下跌的可能性。经过30多年的高速增长和快速扩张，以一些工矿城市和资源型城市为代表的地方收缩已经初具规模。在全球化和信息化的推动下，各种社会和经济因素将进一步聚集在特大城市和城市群中。除了存在潜在的风险和不确定性，如全球经济增长放缓，个别城市的收缩是不可避免的，将不可避免地影响城市房价的收缩。因此，在中国城市化减速的现阶段，对于一些出现收缩迹象或已经收缩的城市，应最大限度地避免在郊区进行不必要的城市扩张和房地产项目，从而降低后期城市更新和发展规划的难度。与此同时，有收缩迹象的城市应该避免增量规划，逐步转向存量规划，甚至减量规划。城市发展的重点将转移到现有存量土地的再开发，城市的性质和功能将根据城市发展环境和自身优势进行调整。

第四，房屋租赁市场可能面临集体土地入市的冲击。在“坚持住有房不投机，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的政策指导下，各地出台了大力发展住房租赁市场的政策措施。其中，利用集体土地建造市场上的租赁住房不可低估。以北京为例，2017年至2021年计划提供1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房，年平均土地供应量约为200公顷。在2018年北京建设用地供应计划中，计划供应1000公顷国有住宅用地和200公顷集体土地用于出租房屋。出租房屋的集体土地占全部住宅用地的六分之一。截至2018年底，已供应209.2公顷集体土地用于出租住房，完成率为105%。可以预计，未来几年，随着集体土地租赁住房用地的供应和集体土地租赁住房的建设，大量新增租赁住房将集中在市场上，这将对当地的房屋租赁市场带来很大的冲击。

第五，土地市场交易的减少或对地方财政收入的压力。2018年土地收购面积继续增加，但土地平均交易价格增幅明显收窄，土地平均交易价格同比增长3.3%，明显低于2013年以来土地平均交易价格10%-30%的增幅。2019年上半年，购买的土地面积和出售的土地价格都急剧下降。土地交易量下降。一方面，房地产信贷资金的总体紧缩没有改变，一些地块转让附带的过度条件降低了房地产开发企业的征地意愿。另一方面，房地产企业的融资成本相对较高，未来情况不明朗。当土地价格水平较高时，房地产开发企业往往会谨慎地占用土地。土地市场交易量的急剧下降肯定会增加财政收入减少的压力。2019年1月至5月，国有土地使用权出让收入同比下降6.0%，国有土地使用权出让收入自2019年以来一直处于负增长状态。今后，如果土地市场交易继续保持下降趋势，财政收入压力将进一步加大。

“房住不炒”的政策调控思路不断完善

自2016年中央经济工作会议提出“不炒房”的立场以来，持续两年多的调控政策取得了预期效果，使得房价上涨的长期预期发生了实质性变化。特别是自2018年下半年以来，住房销售增速放缓，土地溢价持续下降，土地拍卖数量飙升，房地产开发投资增速放缓，市场下行压力加大。各地都出台了放松限制性管制政策的措施

第一，稳定——房地产市场健康稳定发展是重中之重。2018年12月24日，住房和建设部部长王表示，2019年的目标是稳定土地价格、房价和预期，促进房地产市场平稳健康发展。主要出发点是解决新市民的住房问题，弥补租赁住房的不足。因此，“稳定房价”是2019年的基调。在特大城市和人口流入量大、房价高的大城市，要积极盘活现有土地，加快建设租赁住房。继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。深化住房公积金制度改革，研究建立住房政策金融机构，加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度，全面提高住房公积金的使用效率和管理水平。继续保持监管政策的连续性和稳定性，加强房地产市场供求双向调节，改善住房供应结构，支持合理的自住需求，坚决抑制房地产投机，确保市场稳定。

第二，分化——房地产调控政策的分化是大势所趋。房地产政策的严密性取决于房地产市场发展的繁荣程度，具有反周期调整的性质。目前，一线、二线城市的房地产主要由市场和人口增长驱动，三线、四线城市主要由“棚户区改造”政策驱动。因此，房地产调控政策也呈现出明显的分化趋势。无论是“逐市政策”还是“逐市政策”，事实上，每个城市都需要根据当地房地产市场的实际情况采取监管措施。这是未来房地产调控的基本原则，即保持房地产市场健康稳定发展，不存在系统性风险。在市场压力较大的一、二线热点城市，政府将继续保持严格的调控政策。在防止房地产价格泡沫的同时，政府将着力于供给方面的结构性改革，从土地、财政和税收等方面推进住房制度改革。在其他三、四线城市，保持房地产市场稳定，防止房地产市场过快下跌将是重中之重。

第三，分权——更加注重地方政府在房地产调控中的主体责任。2018年12月19日至21日，中央经济工作会议用66个字对房地产市场进行了定位：“构建房地产市场健康发展的长效机制，坚持住用房不投机的定位，通过城市政策和分类指导，强化市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”在今年的政府工作报告中，城市的主要责任将进一步明确，这意味着地方政府监管房地产市场的独立权力将进一步扩大。它强调“一城一策”和“一城一策”，更加注重扩大地方政府在房地产调控中的主体责任和自主权，体现了中央调控政策原则与地方调控措施灵活性的结合。

对当前房地产市场的总体认识及建议

首先，今年上半年，一些二线城市的市场热度大幅反弹，引发了另一轮监管升级。为了抑制土地价格的持续上涨，许多城市都调整了土地拍卖规则。从这个角度来看，调控的核心仍然是“住房不投机”，而“稳定第一，一城一策”的政策基调没有改变。从5月份的土地交易来看，土地市场的投资热有所缓解，土地拍卖溢价大幅下降。这表明市场监管是有效的，住房公司正在逐渐降低他们的市场预期，并逐渐回归理性。尽管关于各种土地拍卖的新规定在短期内缓解了一些城市的狂热，但它们并没有对长期目标产生任何实质性影响

第二，由于不同城市能源水平的市场运行结果呈现出明显的分化趋势，一、二线城市注重保障刚性和提高需求，适当放松过度紧张的行政调控措施。在政策幅度的提高下，市场成交活动将会增加，销售面积可能会比去年同期略有增加。大部分三、四线城市将逐步退出或减少货币化安置在已完成清仓的地区。随着强有力政策支持的丧失和市场需求的明显透支，市场销售有可能回到下行通道。尽管3月和4月的房屋销售呈现“小春”趋势，市场有望好转，但5月份的市场数据显示，房地产市场仍不稳定，小春的势头明显不足。一些三、四线城市可能逐渐进入降温通道，房地产市场可能进入新一轮调整。房地产市场应该把重点放在防止一些三线和四线城市房价快速下跌的风险上。

最后，无论是短期调控还是长期机制，房地产政策的总体目标是一致的，即保持市场的基本稳定，防止大的起伏。可以说，房地产市场本身的基本稳定是对国民经济的一大贡献。目前，中央政府的城市政策和分类监管的总方向是正确的，并产生了良好的效果。市场风险通常是可控的。面对市场价格波动的压力，我们应该进一步细分控制措施。一方面，有必要“封锁”，另一方面，也有必要在到达危险边界之前“泄压”和缓解压力。同时，要加强对全国市场压力分布的实时监测、预测和预警，对出现过度增减的城市和地区进行深入跟踪研究和指导。

(作者：中国社会科学院城市发展与环境研究所)