住房和不被解雇的住房:城市政策仍然主导着房地产监管

原标题：房不可炒，城市政策仍是房地产调控的主旋律

最近，人们普遍担心房地产监管是否会放松。支持放松的出发点是，稳定的增长需要房地产开发。对放松管制的主要反对意见是，自今年下半年以来，房地产监管逐渐加大。总的来说，目前的“不炒房”仍是主要基调，并补充说，7月底的政治局会议明确强调“不要把房地产作为短期刺激经济的手段”，这意味着整体房地产监管仍很严格。但是，考虑到经济下行压力确实很大，各地更有可能在城市实施政策的基础上增加主动性。

对今年以来当前经济增长形势的分析表明，持续高水平的房地产投资是为数不多的亮点之一。数据显示，今年1月至10月，中国房地产投资同比增长10.3%，1月至9月下降0.2个百分点，高于去年同期的9.7%。不包括土地购置费在内的房地产投资增长也持续上升。回顾过去，随着在建项目的完成，房地产融资的逐步收紧和居民“抢贷”的消退，后续的房地产投资将逐渐回落，但预计弹性仍将相对较强，主要有四个原因：第一，从存量来看，房地产存量处于较低水平，没有房价大幅波动的基础，预计未来将保持稳定，从而支撑房地产投资。第二，需求方面，稳定的城市化进程和小家庭规模支撑了房地产的内部需求。第三，从金融角度来看，整体按揭利率略有上升，中期保持稳定，不会对房地产市场造成太大压力。第四，从供给方面来看，融资紧缩与土地供给增长率下降之间的紧密平衡，加上地方政府仍然离不开土地融资，预计将维持稳定的地价和房价，并支撑房地产投资的缓慢下降。从这个角度来看，房地产有望继续成为明年中国经济增长的有力支撑。

此外，根据央行11月20日的最新提议，作为住房贷款参考利率的LPR 5年期利率从10月份起下调了5个基点。有些人认为这是房地产放松的信号。事实上，抵押贷款利率取决于基于LPR的实际变化，具体效果取决于当地政府的监管态度。在加息保持稳定的情况下，最低抵押贷款利率的下调幅度预计相对较小，叠加抵押贷款的额度仍受相对较大的控制。实际抵押贷款利率的实际下降率应该相对有限。

事实上，回顾过去三年中国的这一轮房地产调控，关键词是“不炒房”、城市政策和长期机制。所谓“房无投机”，主要是由于过去几年中国房价上涨，居民杠杆不断增加，抵押贷款利率不断上升。所谓“逐城战略”的出发点是，我国不同地区的经济发展差异很大，对国家博弈的调控不合理。所谓长效机制，是指加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

从过去几年的实际控制来看，这三个关键词在不同时期会有不同的侧重点。自2016年开始实施“930”房地产调控以来，稳定房价一直是人们关注的焦点，而“无房可炒”也因此成为人们关注的焦点。到目前为止，房价普遍下跌。鉴于内外不确定性对经济的影响，在"不炒房"的底线下，城市政策有望成为主要出发点。