信贷紧缩债务到期住房企业“债务克服”
2020-04-26 10:18:00 来源：经济参考报
随着行业集中度的不断提高，房地产企业不断增加整体负债规模，以进一步促进规模增长。据行业统计，目前上市房企的生息债务规模总体较高。随着债务密集型到期日的到来，自下半年以来，房地产企业普遍面临“债务上限”局面。
80家住房企业的生息负债超过6万亿元。
9月底，诸葛芳公布的80家上市房企负债情况显示，2019年上半年，房企生息负债规模进一步扩大至6.61万亿元，较2018年底增长10.45%。其中，恒大、碧桂园、融创、保利、万科等20家房地产企业的生息债务超过1000亿元。总的来说，房地产企业的债务总体上是集中到期的，未来的债务偿还压力很大。
根据该机构的统计，2019年上半年，80家上市房地产企业中有71家的债务超过100亿元。前20家住房企业的计息负债规模超过1000亿元，合计4259.75亿元，占80家上市住房企业计息负债总额的63.73%。然而，前10家住房企业的计息负债规模总计2958.733亿元，占80家上市住房企业计息负债总额的44.73%。
自2019年以来，房地产企业融资进入了监管最严格的时期。各房地产企业融资条件的日益分化，以及房地产企业发债成本的不断上升，都反映了当前总体环境下的资金紧张状况，也反映了调控房地产市场政策的力度。
从名单上看，排名靠前的企业大多是大型住宅企业，融资能力较强，需要更多资金来支撑规模增长和运营。然而，在市场监管和融资渠道趋紧的环境下，高负债住房企业偿还债务的压力不可低估。
关注诸葛寻找住房的分析人士表示，一些领先的房地产企业“嫉妒和恐惧”，因为他们喊着“住”，并迅速购买土地。在这种背景下，声誉好的大型房地产企业可以有更多的渠道筹集到更多、成本相对较低的资金。为了保持目前的规模，他们将继续大力发行债券，而一些小型本地企业将面临更大的融资困难，生息负债的增长率将较低。
从上半年来看，主要住宅企业的生息负债增长率普遍较高，中小住宅企业可能会扩大规模或减少负债和杠杆。2019年上半年，销售额超过2000亿元的龙头住宅企业的生息负债率平均增长率为13.62%，1500-2000亿元的平均增长率为13.94%。龙头企业规模大，还款能力强，抗风险能力强。此外，与小型住房企业相比，融资渠道和方法相对广泛和多样化，更容易获得资金。
第三季度，对热点城市的监管升级。
今年第三季度，在调控政策层面，中央政治局会议明确提出不要用房地产作为短期经济刺激。业内专家指出，这意味着“四限”规定仍将严格执行，而“住房不炒房，由市执行”政策的基调没有改变。在此基础上，大连、洛阳等热点城市纷纷升级监管政策。
值得一提的是，最近，监管当局再次强调，专项债务资金不应用于土地储备和房地产相关领域、债务置换和可以完全商业化的工业项目。同时，中国保监会将对32个城市的银行房地产业务进行专项检查，对发现的违规行为进行严肃查处。
凯里房地产的相关分析师
此外，自2019年下半年以来，新建建筑面积和住房企业建筑面积均呈现大幅下降趋势，增速持续回落至低点。根据国家统计局发布的数据，从1月到7月，8月份新增住房建筑面积累计增长率继续下降0.6个百分点，至8.9%，除1月至2月外，已降至2019年中期低点。从单个月来看，下降趋势更加明显。8月份，单月建筑面积仅为1.89亿平方米，同比增长率由正变负，下降0.6%。
与此同时，持续紧张的融资环境使得房地产企业在土地收购和储备方面更加谨慎。今年第三季度，土地交易的平均价格从高位回落。例如，7月份的平均土地交易价格为2686元/平方米，截至统计日，9月份的土地价格为2482元/平方米。第三季度总平均成交价为2494元/平方米，比上一季度下降12%。
“一方面，它受到热点城市高价优质地块减少和交易结构变化的影响。另一方面，由于融资环境的不断收紧，房地产企业的征地积极性明显降低，以底价出售的地块比例明显增加，从而降低了土地交易的平均价格。”Kerri分析师指出，“总体而言，在第二季度市场热度达到峰值后，第三季度，在市场监管和金融监管等多重因素的影响下，企业回归理性征地，征地热度明显下降。”
预计第四季度住房贷款将保持紧张。
8月25日，央行宣布，从2019年10月8日起，LPR将作为个人商业住房贷款利率的参考标准：同期第一套个人商业住房贷款利率不得低于LPR，同期第二套个人商业住房贷款利率下限为LPR加60个基点。根据over 5年以上9月20日的计算，第一次抵押贷款利率不低于4.85%，第二次抵押贷款利率不低于5.45%。
上述Kerri分析师认为，在“不炒房”的大环境下，居民杠杆率和负债率不能继续上升的原则，要求赋予银行额外基点的自由支配权将受到“不炒房”政策的约束，不能顺理成章地获利，抵押贷款利率可能会涨跌。
在这位分析师看来，自今年以来，各城市的房地产市场经历了频繁的波动和日益分化。一城一市、一市一市，特别是当前房地产市场和城市交易量明显下降，部分城市库存风险再次浮出水面，并呈上升趋势。一些城市市场仍然繁荣，一些项目仍然可以开放，供需矛盾仍然突出。“在这样的市场背景下，预计第四季度各城市将继续实施“一城一策”政策，细化收支控制，加大执行力度。”
克里预测，今年第四季度，货币和资本环境预计将进入全面宽松的局面。一方面，央行将积极运用全面和定向降级等政策工具，保持银行间市场合理、充足的流动性。另一方面，LPR利率中心有望进一步下移，以缓解民营和小微企业融资难和融资成本高的问题，帮助实体经济平稳健康发展。
“然而，房地产信贷政策将适度收紧，人们担心将实施窗口指导。”根据该机构的分析和预测，一方面，住房企业的融资将收紧和规范，并将变得越来越激烈。全面收紧银行、信托、海外债券等融资工具，严厉打击非法资金
