新市民和盘活存量是住房保障的方向

改革开放以来，从2016年至今，中国住房制度逐步从改革探索和综合改革阶段过渡到深化住房制度改革和建立长效机制阶段。保障性住房制度作为解决居民住房问题的重要手段，长期以来一直是住房工作的重点，并随着住房制度的演进而逐步推进。回顾住房制度改革40年，家庭生活水平有了显著提高，提高速度比其他发展中国家快。未来，随着住房市场的成熟和城市化进程的推进，新市民的住房问题和现有住房生活质量的进一步提高应该是下一阶段住房保障的重点方向。

保障性住房体系稳步发展。

随着住房制度的改革，保障性住房制度也随着住房制度的演变而逐步推进，并逐渐形成了“租、卖、补”并举的政策体系。

保障性住房的目标不断得到界定和扩大。首先，向中低收入家庭的贫困家庭提供经济适用房，同时向拥有城市常住户口的最低收入家庭提供廉租房。随后，国家提出大力发展公共租赁住房，公共租赁住房供应进一步扩大，覆盖城镇中低收入住房困难家庭、无房新就业人员和城镇稳定就业的农民工。2016年5月，国务院发布文件明确规定，公共租赁住房保障对象应包括符合当地城镇居民入住公共租赁住房条件的农民工、新就业大学生、青年医生、青年教师和其他专业技术人员。根据我们对231个地级市已公布的住房保障申请条件的排序，截至2019年6月，231个地级市中有90%已将未在本市登记的农民工纳入住房保障范围。这些城市包括北京和上海等特大城市。

安全方法趋于多样化。在住房改革之初，出售公房和住房补贴是住房保障的主要手段。随后，社会保障性质的经济适用房逐步推出，供中低收入家庭购买。同时，政府或单位提供廉租住房解决低收入家庭的住房困难。在条件允许的地区，可以向没有住房和住房面积不符合规定标准的雇员提供住房补贴。在住房商品化的背景下，政府的保障模式逐渐转变为实物保障和货币补贴。它逐步增加了租金补贴的支付。它开发了中低价“两房”和中小型公寓。它还推出了符合市场需求但考虑到安全性的普通房产。它增加了住房的有效供应，提高了居民的获得感。此外，随着城市化进程的加快，新型城镇化建设、旧城改造包括棚户区、危房和城中村也成为保障性住房建设的重要组成部分。

投资在不断增加。作为保障性住房建设的主体，政府近年来不断加大对保障性住房的财政支持力度。2011年，全国各级保障性安居工程财政支出3343亿元，到2018年达到7372亿元，增长近一倍。其中，中央政府对城镇保障性安居工程的补贴力度保持在2000亿元以上。此外，针对不同保障性住房的各种税收优惠政策的取消、各种收费资金的减免、土地出让收入的减少以及相关税费的降低，也为住房保障的稳步推进提供了重要的制度支持。

城市家庭生活质量显著提高。

从一开始

在持续城市化和人口快速流动的背景下，住房拥有率稳步上升。根据国家统计局的普查数据和中国家庭金融调查数据，从2000年到2017年，城镇家庭的住房拥有率从74.1%稳步上升到80.8%，处于国际高水平。

人均居住空间正在快速增长。1978年，我国城镇人均住宅建筑面积只有6.7平方米。到1998年，它几乎翻了一番，达到18.66平方米。随着住房商品化的全面改革和住房保障的全面发展，2017年将增加到36.9平方米。在过去的40年里，复合年增长率达到了5%左右。

住房设施趋于完美。2010年，75.8%的城市住房拥有厨房和厕所，2017年达到90.7%。然而，与2000年相比，没有饮用自来水的家庭比例下降到13.4%，没有洗浴设施的家庭比例下降了近一半，降至28.2%，80%的家庭还使用了更多节能环保的燃气和电力作为燃料。

承重型外壳得到了改进，安全性也大大提高。从2000年到2010年，砖木结构房屋的比例从73.9%下降到30.1%，已经转变为钢筋混凝土结构和混合结构，分别占22.8%和40.3%，具有较高的稳定性和安全性。

生活水平的快速提高明显快于其他发展中国家。就人均住房面积而言，印度长期以来一直处于不足10平方米的水平。2012年，人均城市住房面积仅为9.6平方米。俄罗斯从1992年的16.8平方米增加到2016年的24.6平方米，而中国只用了6年时间就实现了同样的增长。在配套设施方面，根据世界卫生组织的数据，2017年，中国83.7%的城市家用厕所达到安全管理标准，比2000年增长184.7%，在绝对值上居第一位，在金砖国家中增长最快。此外，91.5%的中国家庭在家中使用安全饮用水，比2000年增加了41.2%，而在南非和俄罗斯，分别只有76%和1.9%。

关注新市民，盘活存量是住房保障的未来发展方向

总的来说，住房短缺问题已经基本解决。然而，从结构上来说，特定地区和特定群体的住房问题仍然需要解决。特别是在房价高、人口净流入的大城市和特大城市，新市民的住房问题需要引起重视。同时，通过振兴和更新现有住房存量，进一步提高居住质量，不仅是人们对美好生活的向往，也是住房市场发展的必然方向。

首先，关注新市民。新市民规模大、年轻、受教育程度高，为经济发展和城市建设做出了巨大贡献。目前，政府和学术界尚未统一界定“新公民”。该条将“新公民”定义为在城市居住6个月以上的流动人口，包括跨城市(直辖市或地级市)流动的城市居民和农村居民，以及跨城市各区县流动的农村居民。根据西南财经大学中国家庭金融调查研究中心的计算，截至2017年底，中国新增2.04亿公民，占全国城镇居民人口的25.1%。此外，新市民为地方所得税做出了巨大贡献。他们的收入在总所得税中的比例是他们收入的1.11倍，而当地居民的比例只有0.95。创业和创新的比例明显高于当地居民。新市民的个体企业和老牌私营企业在他们的城市创造了近5000万个就业机会，相当于城市就业的11.7%，从而推动了城市就业。

然而，新公民的住房拥有率相对较低，他们享受的住房保障较少，住房条件差。新公民购买政策性住房的比例为3.4%，低于当地家庭的8.3%。此外，居住在公共租赁住房的新公民的比例仅为2.1%，远

第二，盘活和更新现有住房存量，进一步提高生活质量。住房存量很大。充足的住房存量为租赁市场的发展和实现“租购并举”提供了必要的条件。根据中国家庭金融调查研究中心《2017中国城镇住房空置分析》的报告，2017年，中国城镇家庭住房拥有率(家庭拥有住房的比例)为90.2%，多单位拥有率为22.1%，家庭与家庭的比例达到1.18。通过规范和完善租赁市场，降低相关税费，采取住房保障租赁补贴的形式，可以有效激活存量住房，化解存量住房风险，减轻出租户负担，解决城市化发展中的结构性住房问题。

然而，与此同时，一些现有的房子仍有改进的余地。随着新建商品房的增加和棚户区改造的推进，整体住房越来越新，但仍有48.0%的家庭居住在2000年以前建造的住房中。加固和翻新这些房子是非常必要的。这不仅可以提高居住在旧住宅区的家庭的购买意识，还可以提高城市的整体生活质量。

放眼世界，住房保障是各国政府共同面临的一个关键而又困难的问题。中国正处于一个特殊的阶段。城市化的不断推进和人口的快速流动对住房保障提出了新的要求。住房市场的复杂变化也增加了住房保障工作的难度。只有坚持以人为本的发展观，才能不断完善住房保障体系，充分发挥其应有的作用。

(作者：李赣，西南财经大学经济管理学院院长；易，西南财经大学住宅调查研究中心副主任)