政策制定、改革、土地管理系统专家称短期内不会对房地产市场产生直接影响

政策制定、改革、土地管理系统专家称短期内不会对房地产市场产生直接影响

“改革土地管理体制，增强土地管理的灵活性”是8月26日召开的中央财经委员会第五次会议的重点内容之一。

同日，《土地管理法》(修正案)经第十三届NPC常务委员会第十二次会议表决通过。修订后的《土地管理法》对农村土地征收、集体建设用地入市和宅基地管理的法律法规进行了多项调整，废除了多年来集体建设用地不能直接入市的二元制。

记者《证券日报》采访的一些行业专家认为，允许集体经营性建设用地入市是《土地管理法》修订的最大亮点，符合“改革土地管理体制，增强土地管理灵活性”的政策方向。

消除制度障碍

“长期以来，农村集体土地必须依法转为国有土地，才能作为商业建设用地出售。虽然集体经营性建设用地入市在一些地区已经试点，但还没有完全实施。”安佑克房地产研究院首席分析师张博在接受《证券日报》记者采访时表示，此次调整一方面标志着土地市场供给模式由集中向二元发展，另一方面也意味着在城市化率不断提高的同时，从土地层面为城乡建设和发展一体化扫清了制度障碍。

城市国有土地和农村集体土地的分离一直是中国城乡二元结构的重要表现。随着近年来各项改革的深入，当前农村土地制度不适应社会主义市场经济的问题日益突出。在此背景下，2014年底，国家民政厅发布《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地改革试点工作意见》号文件，在全国范围内部署农村土地制度改革试点。

由于试点项目突破了《土地管理法》和《城市房地产管理法》的相关规定，全国人大常委会于2015年2月决定授权国务院在33个试点县的行政区域内暂停实施《土地管理法》的5项规定和《城市房地产管理法》的1项规定自然资源部法规司司长魏丽华表示，自2015年以来，33个试点地区的农村土地制度改革取得了显著成效，为《土地管理法》修订奠定了坚实基础。

从此次修订的法律来看，增加了一条新的规定：“在土地利用总体规划中确定为工业、商业和其他经营用途并依法登记的集体经营建设用地，允许土地所有者以出让、租赁等方式由单位或个人使用”。

壳牌研究院首席市场分析师许小乐在接受《证券日报》记者采访时表示，虽然《土地管理法》修订版并未将集体建设用地纳入住宅区，但允许集体建设用地直接进入工业、商业和其他商业区，无需政府征用，并允许土地所有者将土地转让或出租给单位或个人使用，打破了二元土地制度的坚冰。其最大意义在于进一步增加要素的市场流动性，提高要素的使用效率，促进二次城市化进程，有利于进一步挖掘经济增长潜力，实现高质量增长。

目前对房地产市场没有直接影响。

随着集体经营性建设用地“合法化”进入市场，业界最担心的是其对土地市场和房地产市场可能产生的影响。

张博认为，从长远来看，集体建设用地进入市场确实会对土地供应格局产生重大影响，推动土地供应格局从集中走向二元，但影响是渐进的。如果只是在短期和中期，它对土地市场的影响

值得注意的是，尽管修订后的《土地管理法》正式删除了国有土地必须使用或原集体土地必须征用用于非农建设的规定，实际上打破了集体建设用地必须征用国有才能进入市场的规定，但它在两年前率先“披露”。

2017年8月，原国土资源部会同住房和建设部决定启动首批13个城市使用集体建设用地建设租赁住房试点。随后，自然资源部和住房和城乡建设部于今年年初联合宣布《土地管理法》，原则同意在福州、南昌、青岛、海口和贵阳集体建设用地上建设租赁住房的试点实施计划。到目前为止，在集体建设用地上建设租赁住房的试点城市已经增加到18个。

许小乐预测，未来集体建设用地将逐步从房屋租赁市场向房地产开发开放，实现“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的中央住房体系。