如何破解旧住宅区“无人管理”和“管理不善”的难题？

新华社上海9月4日电

新华社《新华观点》记者郑、李奇伟和杨少功

垃圾被随意扔掉，车辆被随意停放，小贩们来来往往……目前，一些旧住宅区根本没有物业管理，有些管理不善。一些居民因为他们的房产“服务差”而不付款，而房产往往以“入不敷出”为由敷衍了事。

在全国新一轮旧住宅区改造中，弥补物业管理服务不足、完善长效管理机制的呼声越来越高，相关政策措施出台越来越多。

题：老旧小区“没人管”“管不好”难题如何破局？

据了解，2000年以前在城镇建成的许多旧住宅区都是出售公房，由当地国有企业下属的物业公司管理。除了清洁等基本服务，几乎没有物业管理。目前，一些住宅区在完成基础设施改造后引入了物业公司。

河北省邢台市桥东区交通局家属院的居民刘小英说：“以前风大、灰尘多，而现在下雨、泥泞。现在，物业公司成立后，路面平整干净，车辆停放整齐。最初，杂草丛生的空地被改造成停车场、健身小广场和安全巡逻队。”

此外，各地还通过专项整治，迫使一些服务质量差的企业退出。“我们已经做出调整，通过奖励最好的，惩罚最差的，淘汰了20%能力水平低、服务差的房地产公司。”上海虹口区相关部门负责人表示。虹口区还对所有物业服务企业及相关住宅小区进行了问卷调查，形成了164个物业服务企业满意度得分和排名。他们根据一个七色评价系统进行评分，即金牌、银牌、绿卡、蓝卡、黄卡、橙色卡和红色卡。不符合标准的物业服务企业不能领取“标准奖金”。

"物业公司现在的服务态度比以前好多了."上海虹口区渔思小区党支部书记陆格伦说，过去，两个小区的主干道上到处都是停着的汽车。经过科学改造，重新划定了停车线，集中增加了30多个停车位，缓解了居民停车难的问题。「当服务水平提高后，两个社区物业管理委员会同意将物业费提高20%至30%。」

此外，针对旧住宅区“无管理”和“无管理”的现象，一些地方政府实施了配套制度。南京市栖霞区已在该区全部九条街道设立了物业管理公司，托管了153个老小区和59个保障性住房小区，覆盖了该区70%的住宅小区。

引进物业提升管理，强行清退不合格企业

记者发现，在一些老住宅区引入物业后，管理和运营仍然存在困难。例如，成立业主委员会的比例不高，物业费面临提价困难，征收率低。

记者在南京采访时发现，一些装修后的居住区没有进行适当的后续管理，只实现了基本的清洁、停车、绿化、安全等无人管理。一些业内人士告诉记者，旧住宅区改造后，不到10%的物业进入市场，只有约20%的行业委员会已经成立。"没有行业委员会，每个人都有不同的意见，没有人能成为大师."

随着物业服务质量要求的提高，管理成本也相应增加，提高物业管理费用成为一些旧住宅小区的突出矛盾。“有些住宅区规模很小，甚至不到1万平方米。许多居民对物业服务不满意，拒绝支付物业管理费，这导致物业管理公司

33，354合并实现“大财产”集中管理。为了解决旧社区规模小、物业公司不愿接管的问题，河北省邢台市将一些无人管理、无人清理、无人维护的旧社区“整体化”并“打包”给物业公司，实现清洁、秩序维护和维修的资源共享。

——建立居民自治和共同治理的平台。记者在采访中发现，一些街道和乡镇基层政府通过建立社区治理平台，促进了居民在制定物业管理规划方面的自主权。例如，成都将成立社区自治组织，如成立社区联席会议，作为启动旧社区改造的前提条件，使居民能够充分协商并就社区管理模式和物业管理公司达成共识。

——政府“支持”。南京市房产局副局长童龙生表示，由于市场发展和国家相关政策不完善，一些旧住宅区的管理问题很难仅靠市场来解决，政府暂时还需要“后援”。南京市栖霞区住房和建设局物业处处长李秀东表示，公益物业公司支持后，老、低收入住宅小区的物业管理费约为每月每平方米0.4元，而其他小区的物业管理费一般约为每平方米1.9元。

为鼓励在旧住宅区引入物业管理服务，石家庄市对在主城区新引入的旧住宅区物业管理实行财政补贴。补贴第一年0.3元/平方米，第二年0.2元/平方米，第三年0.1元/平方米，三年后取消。

一些房地产公司和一些被采访的街道领导认为，旧住宅区的改造和维护需要投入大量资金，政府可以在短期内提供一些特殊补贴。但是，从长远来看，居民需要提高对物业服务价值的认识，通过合法、公开和居民协商的方式合理提高物业管理费用，并督促物业公司提高服务水平，使居民生活更加方便舒适。

新华网快讯：旧住宅区改造的关键是“里子”