房地产市场在八月下跌

8月份，房地产市场交易变得疲软或难以兑现

东田

自8月份以来，多数住宅企业在完成半年度销售业绩报告的冲刺后，已经逐渐进入了一个缓冲期。销售业绩和土地收购进度持续降温。一线城市的营业额环比下降10%。除了上海的反弹之外，北京、广州和深圳的成交量均环比回升。由于融资收紧，土地市场的温度也大幅下降。住房企业征地热情消退，低地价、底价和拍卖土地数量增加。此外，自8月以来，中国的房地产市场在城市之间严重分化。从房价和成交量来看，不同地区之间的趋势明显不同。

专家认为，在政策收紧和供应井喷等诸多因素的影响下，北京等一些地区的房地产市场今年将很难找到“金九银十”。

营业额下降

凯里研究所(Kerri Research Institute)指出，8月份房地产市场继续降温，主要监测城市的累计成交量继续下降，同比下降4%，环比下降6%。其中，一线城市的营业额环比下降10%，同比下降7%。除了上海从上个月开始反弹，北京、广州和深圳的成交量也从上个月开始回升。二线和三线城市的营业额同比下降3%，环比下降6%。Xi、常州等城市的交易量继续缓慢下降，而徐州、南京和济南都经历了大幅收缩，环比下降50%左右。

8月份，百强企业表现相对稳定。8月份股权分置的绩效比7月份略低1.7%，略低于1-7月份的平均水平。从企业的表现来看，8月份前30名的住宅企业中有11家的表现环比下降。在第一梯队中，万科A在8月份实现了451.3亿元的全面业绩，较上月下降6.3%，较去年同期有所收窄。大多数企业在8月份增加了供应，导致业绩环比增长。事实上，项目的整体恶化率并不理想。

在一线城市中，北京地区的营业额环比降幅最大。中原地产数据显示，8月份，北京共签署了3059套新住宅。与前几个月的高点相比，本月的数据开始下降。这也反映出市场在6-7月份达到峰值后又开始降温。限售房的销售也减少了热度。8月份，共有1684套限售房售出，库存达到24000套。我家研究所的统计显示，8月份北京二手房平均成交价格为57401元/平方米，同比下降2.22%，同比下降1.17%。

中原地产首席分析师张大伟表示，从数据来看，与2018年8月至9月的市场高点相比，2019年春节后的3月至5月市场将逐渐降温，7月至8月市场将明显降温。

张大伟表示，2019年上半年，中国房地产市场确实出现了明显的春季现象，但主要交易量在3月至5月大幅上升。随后，由于政策预期收紧，包括国家控制的公积金政策，市场出现了又一次降温。如果后续信贷和其他政策继续受到压力，未来市场爆发价格战的可能性将不被排除。

就二手房平均价格而言，一线城市呈现下降趋势。诸葛亮的数据显示，8月份，一线和二线城市的二手房平均价格继续下降，而三线和四线城市的二手房平均价格连续7个月上升。其中，一线城市环比下跌0.96%，跌幅扩大，北京、上海和广州全线下跌。二线城市环比下降0.2%。三线和四线城市环比上涨0.64%。

在回应全国市场时，嘉里研究院表示，在当前行业利润率受到挤压的环境下，未来住宅企业的盈利能力将更多地取决于自身的精细化运作

自8月份以来，一线城市已经出现了许多有底价的地块。以北京为例。8月29日，北京出售了3块土地，总成交金额为71.62亿元。两块地以底价出售。其中一处位于北京市朝阳区东巴乡居子房1106-720地块F1住宅混合公建用地，1106-721地块A33基础教育用地为国有建设用地，该地块为普通产权房，销售价格为4.1万元/平方米，最终价格为189.7万元。另一个是北京市顺义区北小营镇顺义新城30栋30-01-02的二类居住用地R2和30-01-04的基础教育用地A33。商品房平均销售价格不超过36900元/平方米，最终由金茂和城建协会获得。这笔交易的底价是43亿元人民币。

张大伟表示，从目前的市场来看，房地产公司正面临越来越大的资金压力。总体而言，房地产企业依靠信托等融资方式迅速进入房地产市场，导致土地市场短期升温，这是政策收紧的主要原因。在9月份收紧政策的预期下，热点城市的地价开始大幅下降。如果这一政策继续下去，不排除随后土地市场的储备价格进一步大幅上涨的可能性。

Kerri数据显示，8月份土地市场交易的溢价连续5个月下降，降至10%左右，为今年的新低。就成交率而言，8月份全国重点城市共售出497块土地，售出79块土地。营业额达到13.7%，比上个月增长2.1个百分点。南京和成都等热点城市的土地销售环比下降幅度更大。房地产企业融资环境进一步收紧，再加上对开发贷款、企业信托和海外融资渠道的限制，导致资本压力进一步升级，房地产企业采取更加谨慎的态度。

土地交易的整体规模已经严重萎缩。诸葛亮的房屋搜索数据显示，8月份，土地市场的整体供求下降，土地出让金继续缩水。全国主要地级市土地供应建筑面积1.08亿平方米，同比下降24.68%。交易规模也有所下降，计划建筑面积7462万平方米，同比下降24.59%。土地出让金2993亿元，同比下降15.63%。升水率大幅下降，换手率连续3个月上升，土地市场整体热度下降。

地区差异明显

值得注意的是，自8月份以来，全国房地产市场出现了严重的城市间分化，具有明显的城市地域分异特征。从房价和成交量来看，不同地区之间的趋势明显不同。

根据诸葛的数据，8月份，东北城市的二手房均价为1万元/平方米，环比上涨1.53%，涨幅最高。西北城市的二手房均价为9938元/平方米，比上个月上涨0.73%，位居第二。主要由于新屋市场的辐射效应，东北和西北一些城市的二手房平均价格上涨。从环比增幅较大的城市来看，上升城市主要是中西部地区的三、四线城市，东部地区是山东省、苏州及周边地区的城市。由于热点城市的推动作用，市场延续了之前相对较热的趋势。

58城市数据显示，在一线城市，二手房热点板块继续向周边郊区聚集。北京密云、北七家、怀柔、昌平县、良乡等地区，以及广州新区、金州区、旧区、新塘、金沙洲、深圳龙岗中心城区、西乡、丹竹头、大云、布吉等部门受到了高度重视。受新港区政策的影响，上海浦东新港区位居本地区热点区域之首，其次是浦江镇、陆家嘴、南桥、惠南等周边地区。

安居客房地产研究所首席分析师张博认为，8月份的地区政策在提高房价方面起到了非常明显的作用