在许多地方定义抵押贷款利率的浮动下限

在个人住房贷款利率正式"锚定变化"后不到一个月，各地都在逐步明确地方抵押贷款利率的下限。购房者打算如何顺利换锚？银行准备得怎么样了？未来抵押贷款利率将如何变化？

各地相继宣布了抵押贷款利率下限

由于中国人民银行宣布将使用贷款市场的报价利率(LPR)作为银行发放新贷款的主要参考，个人住房贷款的定价自然将从原来的基准利率改为LPR基准利率。央行已明确表示，从10月8日起，新发放的商业个人住房贷款利率将以最近一个月同期的LPR为基础。

记者从有关部门了解到，目前抵押贷款利率“锚定变动”稳定有序，地方和金融机构正在稳步推进LPR价值澄清和制度升级工作。新的抵押贷款利率定价政策实施后，实际利率水平与上一次相比将保持基本稳定，确保锚定变更前后的平稳过渡。

为了保证差别化住房信贷政策的有效实施，不同于普通新贷款的定价，个人住房贷款的利率受到三个因素的制约：央行抵押贷款利率的底线、地方LPR的下限和银行的浮动点。

据了解，目前，13个省、自治区、直辖市的市场利率定价自律组织已经确定了本地LPR点的下限，其余将在月底前陆续公布。

据了解，北京方面已明确表示，首套住房的利率将在LPR基础上上调不少于55个基点，第二套住房的利率将上调不少于105个基点。根据LPR 8月20日公布的5年期数据，北京个人贷款的浮动下限为5.4%，第二套房的浮动下限为5.9%。

一名在一家大型国有银行抵押贷款部门工作的员工告诉记者，改革前，北京首套住房的基准利率为4.9%，相比之下上涨了10%，而第二套住房上涨了20%。根据这一计算，北京地区实行下限后，抵押贷款利率水平与改革前大体相同。

记者从多次采访中了解到，世界各地的银行都在根据当地抵押贷款利率的下限调整利率波动。利率水平与改革前相比变化不大，反映了因地制宜、因城制宜的政策。

在考虑了江苏抵押贷款利率的下限后，一家国有大银行的江苏分行为其在南京的第一套住房和第二套住房分别给LPR增加了80个基点和105个基点。苏州的第一套房将至少增加120个基点，第二套房至少增加150个基点。“改革前，苏州的第一套房比基准利率高出25%，第二套房上涨了30%。下限实施后，不会对最终利率产生太大影响。”银行苏州分行住房金融部表示。

“肇兴深圳按揭业务的利率已与LPR挂钩，最近一个月首笔和第二笔按揭的利率分别比LPR同期高30个基点和60个基点。”招商银行的一名工作人员说。

值得注意的是，央行要求的底线和地方当局设定的下限都不是固定的。记者从有关部门了解到，今后，将根据房地产市场供求变化和LPR的波动情况，调整个人住房贷款利率下限。

购房者变得更加理性，同时也不再申请贷款。

记者走访了北京、南京、广东等地的一些楼盘，并没有发现大量购房者在新政策实施前集中购买房屋或申请贷款。

“我知道抵押贷款利率在11日之后可能会改变，但是法官大人

目前，仍有许多城市尚未确定地方利率的下限。中国人民银行上海总部相关负责人表示，LPR在上海的下限尚未确定。总的基调是在“以城为本”的原则下，确保利率定价机制的顺利转换，保持上海个人住房贷款利率的基本稳定。

上海目前是中国抵押贷款利率较低的城市之一。记者从两家国有银行的上海分行了解到，目前，一些购房者仍享受首套住房15%的利率优惠。一旦新规实施，首次抵押贷款的贴现率将难以实现。

马先生目前正在上海奉贤区地铁5号线沿线进行房地产销售，他为记者计算出一笔100万元人民币的个人贷款，期限为20年，等额本息还款。8月20日，根据期限为5年或更长的LPR协议，利率将比之前15%的基准利率增加25，500元人民币。“这没什么影响，我还是会根据自己的实际需要决定是否买房。”

荣360大数据研究所的分析师李万甫认为，目前用户仍然可以在新合同和旧合同之间进行选择，而且还有心理接受时间。考虑到LPR未来向下的市场预期很大，抵押贷款用户也将接受新的定价模式，并顺利签署合同。

银行忙着推进细节澄清

新的个人住房贷款利率政策将于10月8日起实施。目前，各银行正在努力推进贷款合同修订、系统更新和升级、员工培训等工作。

“目前，我们正在研究抵押贷款利率的调整方法以及增加一些价值等实施细节。”中国建设银行住房金融与个人信贷部副总经理黄有刚表示，建行正在加快业务系统改革，并已指示分行为LPR利率转换做好准备。

“工行目前正在测试该系统，并将于9月中下旬完成支持LPR按揭贷款定价的准备工作。”中国工商银行个人金融部副总经理任表示，定价法已纳入中国工商银行个人贷款管理，并将于9月中下旬向全行下发。

李万甫认为，过渡期的试水工作可以帮助银行做好与用户沟通和市场测试的准备，确保抵押贷款市场的平稳过渡。

不过，一些基层银行官员表示，当前过渡期实施抵押贷款利率的具体细节仍需完善。“新利率的实施日期是基于银行合同还是客户购买合同仍不清楚。”一位银行官员说。