房地产销售“花式陷阱”伤害购房者

近年来，尽管房地产投资有所下降，但买房和购物仍然是许多人的首选。记者《经济参考报》最近的一项调查发现，一些商业办公楼在“打包”后被变成了公寓出售。尽管一些地下商场是在违背其意愿的情况下建成的，但它们仍被宣传为“旺铺”出售，暴露了当前房地产规划、建设和销售管理中的许多漏洞。业内人士建议，规划、房地产和市场监管部门应加强管理，投资者应理性投资，避免上当受骗。

办公楼盘建公寓业主被蒙在鼓里

最近，房地产市场出现了“写字楼转公寓”等一系列销售混乱现象，引起舆论对当前房地产市场的密切关注。

“向外界销售时，我显然指的是公寓，但我没想到会被告知房产证是供办公室使用的。”最近，东部某城市的业主李女士告诉记者，2017年6月，她接到一位房地产销售顾问的电话，称该公司正在销售住宅公寓项目，并在电话中介绍了各种户型。第二天，现场销售人员用宣传单详细介绍了李女士和夫人，并向他们展示了一套68.65平方米的样板房。随后，李女士和夫人支付了房款114万元整。

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“在签署合同时，销售人员说合同都是标准模板。他们不让我们仔细看，而是直接指着签名的地方让我们签名。此外，当时合同还没有交给我们，我们被告知要在很长时间后取货。”李女士说。

从宣传到推广，开发商一直在回避商业写字楼性质的影响。记者从业主提供的物业推广页面上看到，该户型的介绍中直接写着“住两室两厅一卫”，包括对l型厨房的描述，没有“办公室”这个词。一些业主还向记者提供了当时房产销售人员写给他们的承诺书：明确表示业主购买的房产计划用途为住宅而非办公室，实际用途为住宅而非办公室，允许改为民用水电。

业主林女士说，她是在朋友介绍下才买下这栋楼的。她从来没有想到的是，同样的建筑，同样的颜色页面和同样的销售额，会有不同的建筑。结果，她买的大楼的性质与她朋友的不同。

林女士提供的证据还表明，在签订合同的当天，出售的投资组合上明显标有“酒店式公寓”字样。样板房完全是住宅，有卧室、厨房和浴室。

作为对业主的回应，该建筑所在区域的规划和国土局表示，批准的规划中有4栋建筑。每套建筑都没有独立的卫生间、厨房烟道和水道。计划验收基于批准的计划，现场比较与批准的计划一致。然而，记者实地参观了该建筑，发现每个小房间都有可疑的煤气管交叉路口和厕所排水管。

最近，房地产销售中心的样板房被拆除了。官方网站的宣传内容也从家庭改为办公室出售。

记者梳理后发现，最近几天出现了“写字楼换公寓”等诸多销售混乱现象，引起舆论对当前房地产市场的密切关注。

“一些建筑涉及近1000人，一些开发商打破了他们的资金链。由于牵涉到许多团体，处理这个问题有多困难。”一位东部城市的基层干部说。

“旺铺”竟是违建高回报转眼成泡影

许多人在商店投入巨资，但被开发商“愚弄”，掉进了“陷阱”。

"一家商店胜过无数的金融服务."“今天花一毛钱买一家商店，明天不用担心养老”.在日常生活中，许多人听说过这样的“旺铺”销售广告，许多人被迷住了，他们毫不犹豫地大量投资商店。

然而，记者最近的调查发现，也有许多“陷阱”

“我花了30万元买了13.5平方米的商店。我没有拿到产权证，两年多没交房租，也不能退原来投资的钱。有同样经历的业主去物业公司、开发商和法院维护他们的权利。结果显示，我们购买的商店没有任何土地手续，这是非法建筑，法院不接受。”长江三角洲一个城市的地下商店老板周说。

据周先生介绍，这些商铺的业主约有100人，他们都没有房产证，将于2017年12月底开始要求解释。“物业公司说市场环境不好。让我们签一份减租协议，只提供原始收入的30%。”

地下购物中心位于繁华的市中心，由一家房地产公司开发，于2015年开业。作为全市首个由市场主体开发的地下空间项目，相关市领导多次亲临现场指挥调度。

然而，它曾经是市政府的一个重点项目，开发商利用它来建造超出规划的商店，并在虚假宣传下出售。

记者查看了民防部门与房地产公司签订的补充协议，发现当时甲方同意为乙方修建停车场，但乙方将1300多平方米的停车场秘密建成商铺，并将使用权卖给了99位业主。

房地产开发公司的一名董事收到了国土资源部的书面询问，询问显示开发商在签订上述99份商铺使用权出让合同后没有向民防局报告。而相关部门在项目建设和验收时，也没有发现开发商超出建设和销售范围的商铺。

为了吸引业主在没有土地手续的情况下投资商店，开发商提供了高回报，并在新闻媒体、广告牌和宣传页上进行宣传。记者在当时许多业主提供的宣传页面上看到了“以租带卖，即买带租”和“地铁十三五规划，可见爆炸性增长”以及“年租金回报率高达12%”等诱人的口号。

“虽然这件事已经反映了很多次，但仍然没有关于这件事的解释。现在我们只能和物业公司签一份非常低的租金协议。让我们稍微数一下。没有希望收回投资款。我觉得水漂损失了几十万美元。”店主周先生有点不情愿地说。

价格倒挂诱发打擦边球冲动政策法规模糊致维权困难

在市场价格倒挂、开发商利用信息不对称诱导业主、政策法规模糊的综合作用下，房地产投资领域经常出现混乱。

记者通过调查了解到，房地产投资领域频繁混乱的主要原因有四个：

颠倒的价格很容易诱发边缘球销售的冲动。一位房地产企业负责人表示，“办公室到公寓”的混乱源于不合理的规划。一些城市盲目建造大量商业办公楼，导致供应过剩。在一些地方，办公楼的库存至少需要10年才能消化。这导致了商业建筑和住宅建筑之间的严重价格倒挂，一些商业办公楼的价格不到住宅建筑的一半。在获得商业用地后，开发企业很容易转化为具有住宅功能的产品，如公寓，以获取最大利润，并以小规模冲突的形式出售。

「在这类楼宇的买卖协议和合约中，一般都会说明写字楼和非住宅楼宇，业主会被骗在未有时间审阅前尽快签署协议，使发展商不会在法律关系上受到明显伤害。由于开发商和销售公司闪烁其词的宣传，以及业主无法区分各种公寓的性质及其与住宅建筑的区别，在早期阶段通常很容易蒙混过关。然而，一旦房屋交付并颁发了房产证，业主就会发现房屋的性质不正确，无法供气。”房地产公司的负责人说。

利用信息不对称吸引业主投资。长期从事房地产研究的专家吴向华告诉记者，酒店式公寓不是一个严格意义上的术语，可以有各种各样的属性，主要取决于土地的性质，土地的性质是什么，以及上面的建筑的性质是什么，这是普通人不明白的。“公寓的概念非常复杂。财产权的有效期为40年、50年、65年和70年。专业人士并不总是清楚商务公寓、酒店公寓和酒店式住宅。一辈子买不到几套公寓的业主很容易在销售的指导下盲目投资。”许多业主还说，他们不知道有这么多类型的公寓，只是想住。

购买商铺并投资养老的业主郑反映，当他购买商铺时，开发商和物业公司都在一套房子里。国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证和商品房预售许可证都挂在墙上。买下商店后，开发商消失了。后来，他们得知墙上的证书不包括他们违心购买的地块上的商店。此外，有些人看到了商店在现场，并没有签署合同与同一家商店。购物后商店的位置和数量将会改变。其中一些原本是商店，现在变成了开放空间。其中一些最初是商店周围的人行道，但现在它们被其他商店包围了。后来商定的高租金收入给了该房产一个新的计算标准，导致实际租金大幅下降。许多人有不同的合同条款。

政策法规模糊，执法缺乏依据，业主维权困难。许多业内人士表示，一些“从办公室到公寓”的混乱局面与一些地方政府政策的不连贯和模糊密切相关。一些地方还鼓励建造小型公寓，允许在规划条件下分割商业建筑，出租给公众，并让人们居住。因此，许多开发商将把未售出的商业办公楼变成公寓出售。

针对商铺投资引发的业主纠纷，国土资源部的一名干部告诉记者，现有的地下空间法律法规不完善，责任单位和监管单位不明确，非法地下商铺的处理同样困难。“地下土地的性质不清楚，非法性质也没有明确界定。我们甚至不知道开发商违反了哪些条款，处罚也没有依据。目前，我们只能进行现场测绘，寻找开发商进行查询，并发出停工通知。没有任何其他措施有任何法律依据。”

销售委托给第三方公司，这样便于逃避责任。在采访中，记者还了解到，为了避免虚假宣传的风险，开发商在销售过程中委托第三方公司。一旦出现问题，这些第三方公司就会跑掉，变成空壳。没人能找到他们。开发商也有借口推卸责任，干扰执法和业主权益保护。

保持政策连续性厘清责任加强监管

针对房地产开发和销售中存在的问题，业内人士建议相关政策应保持连续性，明确各种概念的内涵和外延，明确相关监管部门的职责，提前介入监管。

吴向华认为，当前的“写字楼转公寓”销售混乱，要求政府相关部门对一些新的房地产政策进行反思，这些政策在实施前应该明确说明。前面的政策含糊不清，后面的政策被明确禁止。一些转型中的开发项目在开发和销售中容易出现“混乱”，这也给相关部门后续处理带来困难。

“一旦发生此类房地产投资纠纷，政府部门应该敢于承担责任。违反规定的开发商将受到处罚。如果没有违规行为，他们会向人们清楚地解释。否则，开发商和人们会变得更加困惑，如果长期得不到解决，纠纷甚至会升级。”吴向华说道。

基层市场监督管理局的一位负责人建议，多个部门应该加强联合监管，以减少随后的“从办公室到公寓”变化所产生的纠纷。开发商申请销售许可证前，规划、房地产、市场监管等部门应相互沟通，共同检查销售许可证的性质是否与征地时间一致。在出售房地产时，开发商应提供当前和未来的广告和宣传的副本，以检查是否有任何虚假宣传，如夸大其词和观念的改变。当房地产正式出售时，有关部门在准备与开发商签订协议时，也应提醒消费者在签订协议前了解房地产的性质。此外，房地产、市场监管等部门还应定期对新开楼盘的销售中心进行联合检查，公布相关电话号码，并欢迎群众举报。

针对地下商铺开发销售中的混乱和欺骗，业内人士表示，虽然目前《城市地下空间开发利用管理规定》规定由县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内城市地下空间开发利用的管理，但“建设行政主管部门”的概念过于模糊，在基层实施时权责不清。不知道是指房屋建筑署、规划署还是地政总署，谁会带头。建议国家尽快完善城市地下空间开发管理的立法，明确各部门的权责，为基层执法提供依据。