金融监管促进房地产市场稳定运行

最近，央行发布了2019年第二季度货币政策执行情况报告。该报告显示，6月份个人住房贷款平均利率为5.53%，比3月份下降了15个基点。自5月份以来，几个城市提高了抵押贷款利率，而苏州的首次抵押贷款利率已超过6%的上限，达到6.03%。一些银行直接将第一套房的贷款利率从基准上调至20%，而大多数银行甚至要求第二套房有未偿还贷款的客户的贷款利率上调30%。

今年第二季度以来，房地产调控在金融供给方面发挥了作用，不仅控制了一些前期融资过度的房地产企业的信托融资，也控制了房地产企业海外发债的风险。在“一城一策”政策的实施过程中，苏州等城市加大了调控力度，一些热点城市的房贷利率上升成为主要调控手段，市场降温效应明显。根据国家统计局发布的数据，今年以来，开发企业占用的土地面积比去年同期减少了30%，二手房价格呈现出明显的调整趋势。业内人士预测，下半年金融监管不会下降。一些城市的房价和地价可能会下降。整体市场将保持稳定。

金融监管降低开发企业的杠杆

随着许多地方土地市场降温，土地价格下跌。

最近几天，房地产调控在金融供给方面做出了频繁的努力。

今年6月，中国银监会主席郭树清在一次公开讲话中表示，房地产企业过度融资挤压了信贷资源，进一步提高了资本使用效率，并鼓励了房地产投机。监管机构从7月开始收紧房地产企业的信托融资，要求“总量控制，增量收缩”。第三季度末房地产信托融资规模不能超过第二季度。

7月12日，国家发展改革委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，对房地产企业申请发行外债登记提出了四项要求。

8月，中国保监会发布《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》号文件，决定对32个城市的银行房地产业务进行专项检查，严厉查处各种挪用、挤占资金进入房地产行业的违法行为。截至8月中旬，业内流传的一份开发商名单显示，20家房地产公司已被暂停所有资本市场融资(包括供应链资产支持系统)。

一系列的限制对住宅企业的融资渠道产生了很大的影响。易居研究院智库中心研究主任严跃进举例分析了房地产企业海外债券发行的限制。该政策明确规定了利用外资，即发行海外债券以偿还国内债券，发行海外债券以补充流动性，以及发行海外债券以收购土地。这三种融资用途受到限制，对一些房地产企业近期的海外融资产生了负面影响。

据统计，2019年上半年，房地产企业境内外债券发行和融资总额为4286亿元，投资房地产信托公司的资金总额为4500亿元，占信托总额的40%。对信托和海外债券发行的限制极大地限制了房地产企业的资金链，并对土地市场产生了直接影响。

自6月份以来，尽管全国土地拍卖总体仍相对繁荣，但一些地区的降温趋势非常明显。包括安徽阜阳、马鞍山和江苏的一些城市，如南京和无锡，近期的土地拍卖形势并不十分乐观。

进入7月，大多数上市房屋企业的征地热情迅速下降。根据凯瑞的研究报告，7月份中龙湖、世茂等大型住宅企业增速明显放缓，单个月征地量同比下降70%以上

自第二季度以来，有关部门对土地价格稳定提出了非常严格的要求。一些热点城市也积极开展银行系统检查，房地产企业在征地方面趋于保守。根据国家统计局刚刚发布的数据，2019年1-7月，房地产开发企业购买土地总面积为9761万平方米，同比下降29.40%。

热点城市住房贷款利率

商品房销售稳定但略有下降

今年第二季度以来，热点城市的抵押贷款利率持续上升，对购买力市场的控制不断加强。

记者从南京几家银行了解到，自今年4月以来，南京各银行已连续三次上调抵押贷款利率。5月初，银行贷款利率从8%升至10%。5月底，首套公寓的贷款利率从基准利率上调10%，至15%。自7月初以来，南京五家银行已将首套住房贷款利率从高于基准的15%调整至20%。

苏州是今年房地产市场复苏的第一个城市，在6月和7月，抵押贷款利率持续上升。苏州一位房地产中介经理告诉记者，7月份苏州第一按揭贷款利率普遍高于基准利率23%(即6%)，3月、4月和5月仍比基准利率高17%-18%，6月份比基准利率高20%。大部分没有还清二手房贷款的客户的银行要求贷款利率提高30%(即6.37%)。

根据融360发布的7月份抵押贷款市场报告，全国第一套住房贷款平均利率为5.44%，第二套住房贷款平均利率为5.76%。从数据来看，今年下半年全国抵押贷款利率水平进入反弹阶段。苏州第一按揭利率为6.03%，较上月上升16个基点，成为全国按揭利率最高的城市，也是目前唯一一个第一按揭利率超过“6”的城市。大连7月份的增幅最高，首次抵押贷款利率上升了20个基点；月复一月。涨幅居前五位的大连、苏州、杭州、宁波和长沙在过去一个月都数次上调抵押贷款利率，调整时间集中在本月初和月底。

与经历过印度之春的二线城市相比，今年大多数三线和四线城市的市场都很平静。记者采访了几个三、四线城市，了解到当地贷款利率基本保持稳定。徐州21世纪公司经理常静表示，近几个月来，徐州大多数银行的贷款利率保持稳定。目前，一万元的保险可以申请第一套基准的10%折扣和第二套基准的15%折扣。没有保险的正常业务的第一个基准上涨了15%，第二个基准上涨了20%。现在徐州的贷款利率与前期相比没有变化。

“最近，南京的所有银行都不得不调整贷款利率，第一次将基准利率上调15%，至20%。”北京银行南京分行负责人告诉记者，这是主管部门的统一规定。他们银行的抵押贷款限额不够，主管部门要求提高利率以抑制需求。中国人民银行也进行窗口指导，对利率不符合要求的不予批准。一些早期签订合同的卖家已经很长时间无法获得贷款，有些甚至等了一个多月。“目前，银行不担心无法发放抵押贷款。利率越高，对银行的好处就越大。”一位业内人士表示。

抵押贷款利率的上升给购房者带来了多大的压力？业内人士为记者计算了一个账户：如果某一套第一套房的买家以200万元的总价购买一套，首付30%，贷款140万元，贷款期限30年。年初基准利率上调5%时，每月还款额为7640元。到目前为止，基准利率已经上升了20%，每月需要8286元，比原来多646元。还款总额超过23.3万元，这也是一个很大的金额

“不炒房”政策不会改变多种因素，也不会促进房地产的平稳运行。

业内人士认为，自2016年“9.30”监管以来，对投机性投资的需求大幅下降，成为绝对主力是必要的。最近，中央政府出台的促进1亿人口在城市定居和城乡一体化发展人口自由流动的政策，将为城市化注入动力，尤其是在二线城市，这将获得新一轮的发展机遇，推动房地产市场稳定运行。

“目前，一级房地产市场稳定，而二级房地产市场稳定并在上升。三级和四级房地产市场正在触底。最后一级房地产市场不可能像这样飙升。”深交所董事长张俊英表示，统计显示，2019年全国温室改革计划规模将达到285万套，同比大幅下降50%。这就相当于在房价飙升后大幅下调三四线，也预示着房地产市场将进一步分化。

张俊英表示，房地产调控政策将继续保持稳定和连续性，短期内放松调控几乎是不可能的。一方面，中央政府最近重申，5月份和7月份火热的苏州房地产市场相继出台了提价限购的调控政策，目的是消除房地产投机和最高限价的波动。另一方面，有利的即期需求和改善政策也在逐步出台。通过降低抵押贷款利率，增加公积金支持和现有的限制，创造了一个稳定和有利的环境，立即需要和改善。

国家经济战略研究院最近发布了《中国住房市场发展月度分析报告（201904）》。报告显示，全国房价继续小幅上涨，重点城市二手房成交量快速增长。该报告预测，一线和二线城市主要是小幅或小幅增长，少数城市的增长可能会更快。三线和四线城市的“印度之春”趋于消退，房价将稳步下跌。

“未来，房地产市场可能有两个发展重点，即一线和二线城市以及大都市地区。”365房地产家园网首席战略官胡光辉分析说，随着一系列国家政策推动的城市化发展，大都市地区、城市群和主要大城市居住限制的放松，一线和二线城市的经济基础，人口的涌入仍将支撑房地产，一线和二线住宅仍将是保值增值的稳定手段。

第二个热点是核心城市群周围的三、四线城市，它们不仅可以承接产业转移，还可以享受国家基础设施建设带来的红利，从而吸收人口流入。“预计在未来5至10年内，大都市地区的一些二线城市和三线、四线城市将继续变得更大、更强。”