东莞住宅项目严禁建设别墅

住宅项目严禁建造别墅。

东莞市加强居住项目规划管理重点控制中心城区和轨道站TOD区禁止规划布局低层居住建筑

住宅项目中严禁使用别墅。

东莞市加强了住宅项目的规划和管理，并规定严禁低层和多层住宅改建成别墅(郑路/照片)

东莞楼市可能无法重现“小别墅”。昨天下午，东莞市自然资源局正式发布《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》(以下简称《指导意见》)，要求严禁在住宅项目中建设别墅，尤其是低层和多层住宅。同时，铁路车站的中心城区和TOD区主要受控制，禁止规划低层住宅。

中心城市不得

低层住宅建筑的规划与建设

东莞将根据不同级别和分类的原则，按区域和类型控制住宅项目中的住宅建筑。

《指导意见》建议严格控制关键区域。对于中心城区(包括莞城、东城、程楠、万江街道)等高密度发展区和火车站TOD区，应坚持节约集约用地，禁止在建设项目设计方案中规划低层住宅。

根据要求，位于中心城区和轨道站TOD区的居住用地和混合居住用地(第一类居住用地除外)应采用多层、中高层和高层单元式居住建筑相结合的规划布局模式，营造建筑密度低、配套设施和公共绿化充分、空间规模适宜、形式丰富的居住环境。不得规划建设低层住宅(含单元房、排屋)和多层排屋。

对于其他一般区域，规划允许保留少量低层住宅建筑，通过限制此类住宅建筑的占用规模来减少对土地资源的占用。

对于位于其他区域的居住用地和混合居住用地(第一类居住用地除外)，如确需根据项目实际发展情况规划建设低层居住建筑和多层连栋房屋，《指导意见》严格限制此类居住建筑总建筑面积占项目总用地面积的比例，且不得超过规划条件中约定的居住用地占项目总用地面积比例的上限值的10%。

有些绿地不应该

被指定为一楼住户的专有部分

根据《指导意见》，禁止在住宅项目中建造别墅。低层和多层房屋严禁改建为别墅。

除排屋外，其他住宅建筑均采用单元房形式。套料设计应符合单元住宅的布局特点。各单位设置的楼梯或楼梯和电梯应体现公共属性。上下楼层的嵌套结构应基本相同。低层和多层联排别墅的设计应该明显不同于别墅。在水平方向上，所有住宅单元应通过计算建筑面积比的一楼及以上的房间拼接。拼接区域的深度不得小于5米，拼接高度不得小于两个自然楼层。同时，严禁将别墅公寓“分割”成多个室内动线布局不合理的小公寓，并以单元或排屋的形式开发建设。

此外，《指导意见》提出，为保证居住区绿地和户外活动空间的公共性，规划设计中不应设置围栏或围栏，居住建筑首层的户外绿地和户外活动空间应指定为首层居民的专用部分。

分析：“小别墅”还是难以重现，有利于稳定房价

《指导意见》适用于混合土地开发的住宅项目

目前，东莞市场上有面积144平方米的“小别墅”。记者了解到，每一层的"小别墅"都很小，有自己的小花园，或者有很大的自由空间。由于“小别墅”产品的首付和总价相对较低，它们逐渐成为市场上的“热销品”。《指导意见》推出后，市场上这种“山寨”产品可能不容易复制。

业内人士表示，"小别墅"的盛行不仅可以吸引首付低的购房者，促进交易，筹集资金，而且更重要的原因是房屋企业热衷于开发"小别墅"，更高的单位价格"小别墅"可以增加房地产的溢价，使整个项目更有利可图。

业内人士分析，昨天《指导意见》发布，意味着东莞市场未来可能不会有新的“小别墅”产品，降低了房地产的高溢价定价因素，更有利于房价的稳定。同时，也将对市场上高价项目的开发建设提出更严格的要求，促使房地产企业在土地拍卖中更加理性和谨慎。(蒋兴端)