上海楼市降温，FTZ新盘逆势上涨

国家统计局最近发布的统计数据显示，7月份上海新建商品住宅价格环比下降0.1%，同比上涨1.9%，且有明显降温趋势。然而，随着自由贸易区新区计划的宣布，相关领域的房地产市场正在迅速升温。业内人士分析称，目前上海房价动力不足，小规模的政策调整几乎不可能产生任何实际影响。过度解释是不恰当的，房地产市场的整体降温趋势可能会持续。

FTZ新区冷盘迅速升温

日前，记者在上海保税区新区江山路的售楼处看到，虽然是工作日，但上午10: 30至11: 00有10多位市民前来咨询，销售人员正忙着向买家解释项目的区位优势和周边设施。该项目的销售人员表示，在自由贸易区新区计划宣布后，之前不温不火的销售办公室突然变得活跃起来。“在此之前和之后的一周内，80多栋90平方米的洋房全部售罄，现在仍有一些均价在3万元左右的叠加别墅。”

“自由贸易区新区政策公布后，我最多一天就签了50多套这样的项目。”一家中介机构的销售人员龚先生表示，自贸区新区政策公布后，原本“不得人心”的临港板块突然出现，成为上海楼市的热点板块。“奉贤的几处房产已经关闭，开发商不太可能考虑下一步的开发，所以他们也在考虑。”龚先生说。

易居研究所的相关数据显示，2006年临港新城的平均交易价格为3199元/平方米。截至今年7月，该地区的平均成交价格为28529元/平方米。据统计，今年1-7月，临港新城的成交面积为16.87万平方米。

上海有关官员近日表示，FTZ新区非居民人才购房资格已从家庭调整为个人。在新区买房所需的个人所得税或社会保障年限已从5年缩短至3年。然而，真正的买家主要是当地居民。在自贸区新区路的一个房地产项目中，上海市民周最初决定购买一套面积约为120平方米的洋房。他说：“看看自由贸易区新区的未来发展前景。与主要城市相比，这里的价格相对便宜，还有升值空间。”

行业称小规模政策调整

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虽然社会保障已缩短至3年，但从理论上讲，新入社的人越来越多，缴纳的保证金却越来越少，这一数字仍然相对较小“开发商和购房者仍在等待细则出台，”该机构销售人员龚说。

易居研究所智库中心研究部主任严跃进认为，对于自贸区新区的房地产市场，应该给予更多的理性，应该认识到这种"放松限购"是有条件的。“第一，实施区属于自由贸易区的新区，不是所有的自由贸易区、浦东新区或整个上海市。同时，自由贸易区周边积极发展的相关人才也需要符合这些政策。第二，政策的实施应被理解为创造一个有利于人才发展的环境和吸引力。这是提高FTZ竞争力和降低人才进入成本的一项重要措施。具体实施仍需坚持“待在家里不开枪”的指导。"

布兰克研究所的创始人杨现领指出，目前上海市场处于中等温度状态。房价稳定，成交量略有下降，但仍在合理范围内。据估计，2019年上海二手房交易量将在25万套左右，这是过去五年的平均值。新房供应充足，因此

安居客房地产研究所首席分析师张博表示，四个一线城市新建商品房和二手房价格环比上涨0.3%，表明一线城市房地产市场仍保持相对“小恒温”。“一线城市房地产市场的稳定性在全国最为明显，这与长期的严格控制和限价政策直接相关。”张博说。

严跃进表示，从今年5月开始，银行信贷政策继续收紧，这对全国各地的房地产市场交易有较大影响。与此同时，各地加强了对房地产市场的调控，加大了对房屋销售领域的监管力度，各种违法提价现象有所减少，进一步促进了房价泡沫的消除。当前的政策基本面保持不变，当政策收紧时，房价涨幅将进一步收窄。

随着调控力度的不断加大，房地产投资如期回落。1月至7月，房地产投资同比增长10.6%，较上半年下降0.3个百分点，连续三个月下降。

中央政治局会议再次提到“住房不会被炒鱿鱼”，并表示“房地产不会被用作短期经济刺激”。该行业预计房地产开发投资的增长率将继续下降。

张博表示，预计第三季度营业额的集中趋势将更加明显。从成交量趋势来看，热点和持续升温的现象越来越明显。例如，一线城市的热点，成都、杭州等二手房因价格限制严重挂靠的城市，以及宁波、武汉、苏州、郑州等供需旺盛的核心城市和二线城市，仍然是成交热点。然而，一些城市的热销并没有带动整体销量下降，整体销量在三、四条线的冷却下呈现下降趋势。