房地产融资持续吃紧，成本持续上升

房地产融资持续紧张，成本持续上升

8月26日，央行行长易纲主持召开了24家主要金融机构的LPR工作会议。易纲强调，各金融机构要抓紧推广使用LPR，尽快实现以LPR定价为主的新贷款定价，坚决打破贷款利率隐性下限，进一步推低贷款实际利率。央行的举措是降低实体经济的融资成本，而房地产融资正在收紧，成本正在上升。

"不仅是贷款利率改革，我们发现七家银行在开业前就有足够的贷款额度！"一些开发商认为，无论是开发贷款还是个人贷款，紧张的程度都是对房地产市场的直接影响。关于未来市场，记者采访了很多业内人士，并表示，目前个人住房贷款额逐月吃紧，但这并不意味着房子卖得好。事实上，今年以来，住房企业发展的融资渠道一直在萎缩，一些银行的开发贷款几乎为零。据悉，各大银行将于9月下旬发布实施细则。

《广州日报》全媒体记者张忠安、林晓黎

实施细则：预计9月下旬发布实施细则。

根据央行25日发布的16号公告，从10月8日起发放的新的个人商业住房贷款中，首笔抵押贷款利率不得低于同期LPR报价，第二笔住房贷款利率不得低于同期LPR报价加60个基点。记者从多家银行了解到，“财政部”目前正在努力完善制度和合同，以确保贷款将于10月8日按照新规定发放。资深抵押贷款专家预测，主要银行将在9月底发布实施细节。

资深抵押贷款专家郑大元表示，今年央行发布第16号公告后，一些人担心之前申请的住房抵押贷款是否会受到影响，而另一些人则担心是现在还是10月8日之后申请住房抵押贷款。

郑大元建议，预计银行将在9月底发布实施细则。需要申请抵押贷款的客户可以在决定是在10月8日之前申请还是在10月8日之后申请之前等着瞧。

他还透露，尽管买房的人越来越少，但大多数银行最近仍有抵押贷款积压，从申请到贷款通常需要一个月左右的时间。大型国有银行广州分行的内部人士表示，个人住房贷款每月都很紧张，但这与新规定无关。“在这个月初仍然有一些配额，在这个月的最后一周根本没有配额。”消息来源透露。

交通银行金融研究中心的高级研究员夏丹指出，今年下半年银行受到信贷额度的限制。与上半年相比，抵押贷款的数量和效率将呈现季节性下降，而政策的收紧可能会进一步加剧信贷紧缩的现象。“最近，一些二线城市的抵押贷款利率以不同的比例上升，一些银行甚至暂停接受抵押贷款业务。7月份，第一套和第二套住房贷款的全国平均利率分别为5.44%和5.76%。抵押贷款利率正式进入反弹阶段，抵押贷款增长率相应下降。夏丹说。

抵押贷款利率：专家预测未来上升的可能性很高

新规实施后，个人住房抵押贷款利率是升是降还是保持稳定？一些行业分析师表示，抵押贷款利率可能会上升。这也意味着开发商可能会受到他们从销售中赚钱的方式的影响。

郑大元表示，由于目前的基准利率为4.9%，上调幅度约为10%，10月8日之后的情况暂时还不明朗，包括LPR的利率将会是多少，具体的城市抵押贷款将会在多大程度上以LPR为基础也不清楚。

然而，易居研究院智库中心研究部主任严跃进认为，鉴于下半年的形势，考虑到楼市政策仍然偏紧，实际上具体的按揭利率可能会上调。阎跃进给记者算了一笔账。根据最初的贷款政策，央行最新一期的基准利率为4.9%，第一套和第二套住房的利率分别约为4.41%和5.39%。但是，如果商业银行的基准利率LPR为4.85%，第一套房和第二套房的基准利率分别为0和60个基点，这也意味着第一套房和第二套房的基准利率分别为4.85%和5.45%。“根据这一比较，第一套和第二套利率都有所提高。仅从这个公式来看，贷款成本已经上升。当然，这种计算更为理想，因为实际贷款利率与具体银行的政策有关，随后LPR利率可能会降低，所以最终计算出来的抵押贷款利率会有小幅上升。”阎跃进认为。

因此，记者了解到，今年下半年，住房企业的当务之急是收回资金。徐汇集团指出，今年下半年将加快资金撤出。万科还表示，下半年将坚持积极销售、积极还款。然而，如果个人抵押贷款的成本预计会上升，这将影响开发商的销售速度。事实上，今年下半年，住房企业的销售额大幅下降。

以a股万科和保利为例。今年7月，万科的合同销售额达到481.9亿元，为今年以来的第二低，较6月份的663.9亿元下降了27.41%。保利地产6月份销售636.66亿元，但7月份降至277.37亿元，为12个月来的最低水平。因此，一些开发商透露，面对当前的价格变化，如果贷款成本上升，销售难度肯定会增加。

银行融资：一些国有大银行需要减少发展贷款余额

记者从多家银行了解到，总行从年初开始严格控制开发贷款。最近，开发贷款的速度下降了。大型国有银行广东的一些人甚至透露，开发贷款几乎为零，余额现在应该降至5月底的水平。

一家股份制银行分行表示，房地产约占其资产结构的三分之一。最近，在“禁止炒房”的监管要求下，我行最近调整了资产结构，下半年投入的资产数量仍在增加。然而，个人住房贷款和开发贷款都受到压力下降，新增加的金额转移到普惠公司。另一位国有大银行相关人士透露，监管部门也加大了检查力度，开始陆续进入检查银行房地产信贷服务，包括开发贷款、个人抵押贷款，甚至涉及房产业务票据质押贷款等。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，商业银行将加强对房地产贷款和资本流动的检查，尤其是对土地相关融资的后续检查。由于开发贷款长期受上市制度和额度控制，增长波动幅度不会太大，而个人住房抵押贷款可能会受到相对影响。

非银行渠道：自第二季度以来，收缩信号持续存在

根据房地产公司发布的数据，除了银行渠道，信托和公司债券等非银行渠道也越来越受青睐。然而，自今年第二季度以来，非银行渠道大幅收缩，成本增加，增加了一些住房企业的财务压力。

统计显示，1-7月，房地产开发企业收到资金9.98万亿元，同比增长7.0%，比1-6月下降0.2个百分点。自有资金增速降至2.8%。一些分析师指出，7月份的数据反映了中国保监会和NDRC方面自6月份以来收紧监管的效果，这反映在房地产信托和债券的自筹资金渠道减少。

因此，中信投资建设证券分析师蒋指出，自第二季度以来，房地产企业的融资渠道

自今年7月下旬以来，a股房地产板块持续调整，并带动相关电器、钢铁等板块继续下跌。然而，在房地产类股持续下跌之后，有没有表现的机会？记者梳理了该组织的观点，发现在新的环境下，大型住房企业不一定是高质量的公司，而低成本运作的个股更具竞争力。

记者发现，由于前几年漂亮的销售逐渐进入结算阶段，大多数住房企业的最新财务数据表现良好。例如，万科上半年实现营业收入增长31.47%，达到1393.32亿元。融创中国同期营业收入达到768.4亿元，同比增长64.9%。上市公司股东应占利润102.9亿元，同比增长61.7%。

“随着融资越来越紧，融资渠道畅通的重要性进一步显现。我们认为信用和规模已经分离。大规模并不意味着高信用。资本成本低的公司可能会在资本链的紧缩阶段生存下来，甚至有很好的机会获得土地。”中信证券首席基业分析师陈聪认为。

在他的分析中，房地产企业的资产负债表一般不会储备大量的闲置资金。因此，大多数杠杆开发商可能无法抵御销售的萎缩，也无法抵御货币政策的不断收紧。他们不会排除一些中小型住宅企业因资产处置而产生的经营困难。这也意味着，在目前的环境下，大型住房企业不一定意味着安全，但那些在融资成本方面具有比较优势的住房企业拥有更多的竞争优势。“建议投资者密切关注资本成本。资本成本高的公司未来可能会面临挑战。”陈聪说。