警惕二手房销售中户籍迁出的“陷阱”
2020-04-20 14:27:00 来源：北京日报
原标题：二手房买卖中的户口迁移“坑”
案例审查
2011年，杜某与石某签订了由中介代理的房屋买卖合同。双方同意出卖人杜某自房屋过户之日起90天内到公安派出所办理户口迁出手续。出卖人未能迁出该房屋相关账户的，出卖人应当向买受人承担违约责任。取得房屋所有权后，石于2018年将该房屋出售给李。在户籍问题上，史、李在房屋买卖合同中对违约责任有类似的规定。交易完成后，李发现崔的户口还在房子里。结果，李将施告上法庭，要求他承担违约责任。
经审理查明，该房屋系杜首先向崔购买。杜在取得房屋所有权后，未向公安机关查询户口迁移的情况。石从杜那里买了房子以后，他也没有打听。因李与史在购房合同中对迁出户口有明确约定，经法院调解，史向李支付违约金6万元。随后，史又依约将杜告上法庭，要求其承担违约责任。法院在审理该案后认为，即使涉案房屋中有其他人的账户不是由卖方杜某造成的，卖方也应履行注意义务。在合同明确约定的前提下，杜某应向石某承担违约责任，最终决定赔偿石某6万元的违约金。
法官的建议
在房地产交易过程中，户口的转移很容易成为房地产买卖纠纷的“陷阱”。
对于出卖人来说，在签订房屋买卖合同之前，必须认真研究拟签订的房屋买卖合同，明确双方的权利和义务，避免因疏忽可能导致的违约责任。在签订房屋买卖合同之前，必须确认被交易的房屋是否具有他人的户籍。如果有他人的户籍，可以及时联系相关人员迁出户籍。一般来说，房主可以凭房屋所有权证和身份证向户籍管理机关查询房屋的户籍信息。如经查询，发现该房屋内有他人的户籍，且其不能迁出，基于诚信原则，必须在房屋交易中向买受人解释。
对于买受人来说，在签订房屋买卖合同之前，必须看清要签订的房屋买卖合同，明确双方的权利和义务，避免因疏忽可能造成的违约责任。如果销售合同中有迁出户口的约定，在房屋所有权转移登记完成后，必须及时核对房屋的户籍，避免进一步的损失。
(作者：北京市第二中级人民法院)
