这个韭菜收获机被整个网包装成一个房地产萧条

这两天，深圳又出了一个大新闻。

深圳光明潘虹金融街(古坝000402)的法华融宇刚刚获得了394份预售许可证，导致3000多名潜在购房者争相购房。

那天晚上，想表明身份的购房者在售楼处外提前排队。最后，因为人太多，警察清理了这个地区。

在这些购房者疯抢的同时，我仿佛看到光明成为了一台韭菜收割机。

为什么会有入室抢劫？

1. 倒挂1-2万/的价差，买到赚到

法华融宇金融街这次开盘，价格与附近的二手房相差1-2万/。

法华荣宇的平均备案价格约为50，900/，单价在47，000/-54，000/,含装修。

另一方面，二手房的平均价格已经达到73000/，整个倒挂价格超过20000/！

虽然龙光玖龙台湾不再卖房，但从历史交易记录来看，成交价也在64000至69000/之间，仍比51000/低1.3至1.8/。一套房子，转一只手就有超过一亿二千万的套利空间。

与附近的其他建筑相比，也有很大的价格差异。在附近的申芳川圻，二手房平均价格为68000/；光明大学拥有71000平方米的二手房。

这么一比较，买是赚，谁不抢？

2. 高大上的科学城定位

在最近批准的《深圳光明科学城空间规划纲要》中，政府确立了光明的高端战略地位，即“一个具有突出竞争力和影响力的世界级科学城”。深圳的北部中心似乎属于光明。

根据规划，光明科技城将成为各类基础科学研究和创新能力提升的核心引擎。它还将建立一个国家科学中心。你如何倾听，如何取得成功？

另一份文件提出了光明科技城三步走的目标，到2025年，世界级科技城的核心功能将初步形成。

由于计划、时间和房子的价格没有以更高的价格出售，我们无法保持如此高的价格。

3. 地铁的从无到有

光明有两条地铁线穿过。一个是6号线。线路从深圳北站到松岗站，经过龙华区、光明区和宝安区。可通过龙华线换乘至福田中心区。预计它将于今年通车。

一旦6号线开通，光明地铁将从0号线突破到1号线。地铁一响，房价就涨到2000元，这是众所周知的事实。

另一条是连接深圳湾口岸和龚铭的13号线。一期航站楼前往十堰，预计2022年底通车。然而，当它延长到光明二期，建设时间尚未确定。

看着它，光明的计划是好的，期望是高的，而且仍然有这么大的颠倒的机会。这是一个萧条，现在不要买，什么时候买？

以上全错！

现在光明的房价，已经被透支了!

1. 空有规划，没有落地

是的，光明的规划是很高的，但是空洞的规划是没有用的，你必须有一个着陆产业。

光明产业已经登陆了吗？

根据我的统计，下图显示了2015年至2020年光明兆排使用的工业用地。让我们来看看是什么类型的企业把他们带走了：租赁者的服装、制造业、显示屏、电子烟、农产品(000061，库存酒吧)、锂电池、电路板、时钟.

除了联想、大江灵木和少数欧菲莉亚(002456，古巴)，其余几乎都是劳动密集型产业，其中大部分是制造业。

这种光与其说是科学城，不如说是工业园区。

什么是真正的高档产业？

让我们看看前海。这里有哪些公司：创维、新世界发展、中英人寿、中粮资本、周大福、顺丰、嘉里控股、信义集团等。金融、信息技术互联网或总部经济。

相比之下，光明用什么来兑现所谓的“世界级科学城”？

我们必须明白，一个地区的发展不仅取决于规划，还取决于能否实施工业规划。区域产业代表了未来人口的购买力

从光明中心到南山中心科技园，通勤距离为31公里，到福田中心会展中心，通勤距离为34公里。通勤需要一个多小时，离深圳很远，深圳的面积只有2000平方公里。

相比之下，十堰、观澜、智敏等地的地铁更靠近轻轨。每平方米50，000-60，000英镑的价格，其价值基础不是更坚实吗？

从另一个角度来看，市中心的罗湖已经可以以每平方米6万英镑的价格买到。虽然房子有点旧，但罗湖是城市中心，配套设施成熟，交通便利。如果你在城里工作，买了自己的房子，买罗湖比光明要舒服得多？

2.远郊地铁，不足以支撑现在的价格

没有高端产业来支撑明亮的远郊，即使有地铁，也只能成为沉睡的城市，不管有多高，没有理由比市中心核心区更昂贵。

单纯一个版块的价格分析，不好判断价格是否过高或过低，但只要跟其它板块一对比，孰优孰劣，高下立判。

如果所有的部分都卖60000到70000英镑，那么50000英镑的价格真的可以称得上是一道竹笋菜。但是这部分真的值6万到7万吗？当你比较罗湖，你知道这是不值得的。

每平方米50，000英镑，这应该是这里的正常价格。因此，由于对这一概念的猜测，一些建筑的售价已超过6万英镑。现在，5万英镑的正常价格已经变成了竹笋，超过1万英镑的溢价空间。

事实上，这只是一个正常的价格。

购房者疯狂地抢劫房屋，但政府是清醒的。

昨天，光明拍摄了一片土地的照片，离法华荣宇仅2公里，旁边是正在建设中的地铁站长深圳，该地铁站已由地铁建成。

因此，这块土地的价格上限仅为每平方米47，500英镑(不包括装修费用)。即使算上装修，每平方米5万英镑也差不多。

一旦这个项目进入市场，它将是低价建筑的另一个冲击。旁边60，000到70，000栋建筑的价格怎么能站得住？

我买了一个平均价格为5万英镑的倒置盘子，这不是一个坑。毕竟，与周边地区相比，这里明显存在价格差异。然而，如果我们因此高估了光的价值，并且真的认为光的价值在60，000到70，000之间，那么我们就真的被困住了。

3.价值透支下的笋盘，并没有想象中的那么笋

每平方米6万到7万元是什么概念？只要价格的一半，你就可以在强势和二线城市买到最好的部分。

武汉市中心，一般每平方米2万以上，几乎不超过3万；重庆有两个海岸和一个嘴巴，超过20，000。成都的主要城区，超过2万.

武汉市新房价格

这些强线和二线的核心区域现在不到每平方米30，000。而就在深圳远郊的光明，每平方米售价为6万英镑。同样，房价翻倍，你认为哪个更容易？

在规划和概念炒作的浪潮下，光线被推到了风口浪尖，市场人气一浪高过一浪。光是一个接一个的，但绝不是唯一的。每个城市都有这样的炒菜盘。

4.其它地方有更大的投资机会

密切关注胡须和谈论住房，一路携手了解房地产市场。

本文从微信公众号：胡子聊天室开始。文章的内容是作者的个人观点，并不代表贺勋的立场。投资者应该在此基础上自担风险。