风险防范住房企业收紧海外债券发行

原标题：防范风险住房企业收紧海外发债

海外债券发行收紧，房地产企业融资困难再次成为焦点。

最近，国家发改委发布《国家发展与改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，明确表示房地产企业发行的外债只能用于替代下一年度到期的中长期外债。房地产企业应当在外债登记申请材料中列出拟置换外债的详细情况，包括债务规模、期限、国家发展和改革委员会登记等。并提交《企业发行外债真实性承诺函》。这意味着房地产公司从海外债券发行中筹集的资金仅用于“偿还旧债”。

上述《通知》的发行无疑给一些希望通过发行美元债券来缓解资金链压力的房地产企业蒙上了一层阴影。

据了解，《通知》主要是为了完善房地产企业发行外债的登记管理，强化市场约束机制，防范房地产企业发行外债的可能风险，促进房地产市场稳定健康发展。

这是监管部门第二次对房地产信托业务的海外债券发行进行监管。

对此，一些投资银行家向记者分析称，房地产公司收紧海外债券发行，就像最近收紧房地产信托业务一样，主要是为了防范风险。

从松到紧

2019年第一季度，房地产融资环境继续缓解。然而，自今年第二季度以来，住房企业的融资环境突然开始收紧。

今年年初，住房企业融资环境相对宽松。

2019年1月，央行自2018年以来第五次下调存款准备金率，进一步向金融市场释放流动性。

在此背景下，2019年第一季度，房地产融资环境继续缓解。

在今年的NPC和CPPCC会议期间，几位房地产企业高管在接受《国际金融报》记者采访时表示，今年的融资比去年容易，他们对今年的房地产信贷持乐观态度。

然而，自今年第二季度以来，住房企业的融资环境突然开始收紧。

4月19日，中央政治局会议明确指出，“要坚持住用房，不投机，实行一城一策、市政府主要负责的长效调控机制”。这次会议再次提出了结构性去杠杆化。同一天，住房和建设部采访了一些市政府官员，强调房地产市场监管目标不会动摇。收紧房地产政策的迹象开始出现。

5月18日，住房和建设部再次向四个城市发出预警。此后，住房和建设部发布了预警通知，并采访了一些市政府官员，延续了紧缩趋势。

今年6月，中国人民银行党组书记、银监会主席郭树清在第11届陆家嘴论坛上公开表示，一些地方房地产金融化问题必须得到解决。近年来，中国一些城市家庭部门的杠杆率迅速上升。相当一部分家庭已经达到不可持续的水平。更严重的是，全社会约有一半的新增储蓄资源投资于房地产行业。一些房地产企业过度融资挪用了信贷资源，导致资本使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机。

6月以后，国内债务、资产支持型证券、信托和美元债务都有不同程度的收紧。

从过热的土地市场？

融资政策的收紧符合“逐城政策”的思路，更多地体现在结构优化监管和窗口指导上，而不是“一刀切”的收紧。

高力国际(Colliers International)最近在华东发布的一份关于中国商业房地产投资市场的研究报告指出，容易进入的日子

华泰证券房地产首席分析师陈申最近在一次公开演讲中表示，“土地王”的频繁出现直接推动了融资控制。陈申说，从历史经验来看，房地产行业融资政策的变化往往是土地市场波动的结果。2010年和2016年房地产行业融资政策的收紧，分别与土地市场的高温，尤其是“土地王”的出现相对应。

不过，陈申认为，2019年以来的土地市场复苏与之前相比有所不同：一方面，土地市场呈现出更多的结构性复苏；另一方面，保险费率的总体增长是有限的。因此，融资政策的收紧与“以城市为基础的政策”的思路是一致的，更多地体现在结构优化和控制以及窗口引导上，而不是“一刀切”的收紧。因此，陈申判断，融资监管的目的是通过控制融资来稳定部分城市土地市场的热度，从而稳定房地产市场销售终端的预期，降低住宅企业未来潜在的经营风险。

国泰君安证券研究报告指出，从具体融资方式来看，年初开发贷款的保证金有所放松，其在房地产融资中的重要性将进一步凸显。信托融资在今年年初有所回升，但预计将在下半年收紧。2019年，信贷债务的受欢迎程度持续到去年。新债规模进一步扩大，融资成本也下降到5%左右。然而，进入第二季度后，信贷债务规模全面萎缩，5月份新增信贷债务规模环比下降54.7%。海外债券发行在第一季度有所增加，自5月以来大幅下降。自去年以来，资产支持证券的环境更加宽松，5月份开始大幅下跌。

美元债务很热

由于住房企业普遍“缺血”，融资政策逐步收紧，他们不得不放眼海外。

自6月份以来，房地产公司大幅提高了离岸融资速度，美元债务一度成为热点。

业内人士认为，尽管自2018年第四季度以来，住房企业的融资困难有所缓解，但融资计划的实施已经初见成效。但是，由于住房企业普遍“缺血”，征地速度不断加快，融资需求仍然很大。现在融资政策逐渐收紧，他们不得不放眼海外。

中原地产研究中心的统计数据显示，在国内融资收紧预期越来越强烈的背景下，房地产企业海外融资计划已经密集出台。自2019年7月以来的半个多月里，住房企业的美元融资计划已经达到170亿美元，创历史新高。与此同时，住宅企业的融资成本正在迅速上升。上半年，美元债券平均利率约为6%，到7月份，美元债券平均利率已达到8%。

有数据显示，在国家发改委7月12日宣布收紧房地产企业美元债务政策后，房地产企业在窗口期间开始出现美元债务，总额超过25亿美元。

仅7月17日，金茂、凯撒、荣信三家中型房地产公司就宣布计划同时发行美元优先票据，总额达11亿美元，其中凯撒的票面利率达到10.875%。

虽然房地产企业已经大量涌入海外资本市场，但目前仍以大中型住宅企业为主，各住宅企业的融资金额和融资成本也相差甚远。

据《国际金融报》记者统计，自2019年以来，内地房企共发行了106只美元债券，总金额达393.07亿美元。其中，只有恒大、富力、融创、碧桂园、世茂发行的债券超过20亿美元。这五家房企发行的债券总额高达108.8亿美元，占所有房企发行债券总额的三分之一以上。

成本差是2.77倍

自2018年以来，房地产企业发行海外债券的成本一直居高不下，两者之间存在很大差异

值得注意的是，在30强住宅企业中，凯撒、华夏幸福、绿地、融信、郑融、雅居乐、新城等7家住宅企业发行了10多亿美元的美元债券。其中，凯撒集团五次在海外发行债券，融资总额达15.5亿美元，票面利率超过10%，最高为11.75%。

记者了解到，以海外债券融资为主的龙光地产、时代地产、禹州地产、建业地产等房地产公司海外债券占各公司总融资规模的30%以上，建业地产2018年海外融资占其目前总融资规模的50%。因此，在海外债券发行利率飙升的背景下，这种情况对这些企业更为不利。

即使成本居高不下，仍有许多住宅企业“一个接一个前进”，许多以前几乎没有发行过美元债券的住宅企业加入进来，融资成本甚至更高。例如，a股上市公司太和集团宣布，其全资海外子公司太和集团全球(有限公司)计划在海外发行价值18亿美元的债券，并已完成4亿美元的债券发行。值得注意的是，太和集团发行的债券每年的票面利率高达15%，每半年支付一次。

住房企业的高成本在业内引起了轩然大波。此前，当代房地产的发行打破了亚洲公开发行债券的纪录，高利率债券的票面利率也达到了15.5%。记者发现，15%的票面利率是华润的2.77倍(平均票面利率不到4%)，华润是前30名住房企业中融资成本最低的。

出路在哪里

因此，降低杠杆率、加快还款速度将成为下半年房地产行业的主要目标。许多住房企业已经开始“降低杠杆率，加快还款”。

住房企业高成本融资的背后是即将到来的债务偿还高峰和资金困境。

恒大研究院的报告显示，2019-2021年是房企还本付息的高峰期。据测算，到2018年底，房地产主渠道的生息负债余额将达到20.3万亿元，2019年至2021年到期，到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。

从宏观上看，今年下半年，95家重点房企有1706亿元债券到期，占2018年到期债券的75%。融资环境的收紧和偿债高峰的到来将进一步加大房地产行业的融资压力。

在接受《国际金融报》记者采访时，一些投资银行家直言不讳地表示，在债务密集型到期和资金需求激增的情况下，大多数住房企业只能借新还旧。融资渠道的收紧和成本的飙升反过来加剧了房地产企业的资金困境。

光大证券首席固定收益分析师张旭指出，自今年第二季度以来，房地产公司开始面临资金紧缩。在这种情况下，住房公司不得不在不同的市场和不同的融资工具之间移动，以逐渐接受更高的融资成本。

然而，中原地产首席分析师张大伟表示，美元债券并不是大多数房地产企业的主要资金来源。只有部分企业，特别是在香港上市的企业，发行更多美元债券。此外，信托和海外融资只是为了加强监管合规，而不是完全中止，预计影响不会太大。

国泰君安的研究报告认为，今年下半年，融资政策有望保持稳定，发展贷款等传统融资方式在行业融资中的比重将会增加，房地产开发商门票等尚未严格控制的领域的融资规模可能会扩大。与此同时，今年下半年，房地产行业的融资成本预计将上升，资本将继续承受压力。住房企业的重点将加快向降低杠杆率和加快现金提取的目标转移。

因此，降低杠杆率、加快还款速度将成为东南地区房地产业的主要目标