北京新房成交量回暖，下半年压力可能小于去年

今年上半年，出售的新房数量上升到1600亿套。开发商已经掌握了非竞争性房屋的质量，这与普通房屋的质量相似。

下半年新房的压力可能会比去年小。

监管的新时代

今年上半年，北京的新房市场被总结为六个字：“买买买，卖，卖，卖”。第一太平戴维斯，华北市场研究部主任，李翔，总结了今年上半年房地产市场的新变化，从北京青年报记者。一方面，开发商经常开始扩大他们的土地购买。今年上半年，33个商业用地成功出售，土地总成交额达到920亿元，同比增长21%。另一方面，出售房屋并不含糊。今年上半年，北京共售出35677套商品房，同比增长132%。成交面积450.3万平方米，同比增长101%。

很明显，营业额和营业额都翻了一番。新房交易最困难的时期似乎已经过去了。业内专家、房地产营销人士韩乐告诉《北青报》记者，去年下半年，随着大量限售房进入市场，市场陷入深度低迷和观望，房地产平均签约率一度低至20%。但现在，开发商和买家都改变了对竞争房屋限制的理解，房地产市场交易也在这一变化中出现了明显的复苏。韩乐预测，今年下半年，北京的新屋市场将可能保持活力并继续增长。与去年同期相比，房地产销售压力也将显著缓解。

新生物

销售了价值近1600亿元的新建商品房。

同比增长一倍

也许它已经被压抑太久了。今年上半年，北京的新房市场取得了非常好的成绩，尤其是交易套利的增长率，远远领先于二手房。

据北京中原地区的交易统计，2019年上半年，北京新建商品房总成交额为1784.31亿元，同比增长1.35倍，总成交额为35677套，同比增长2万多套，同比增长132%。

其中，北京市新建商品房和住宅产品(不含拆迁房，包括普通住宅、豪华住宅、别墅和普通产权房)销售1596.4亿元，共计31305套，同比增长20157套。平均成交价格为45233元/平方米，较去年上半年上涨800元/平方米，但较去年下半年略有下降。

良好的交易数据也带动了新房建设和投资的增长。

7月17日，根据北京市统计局和国家统计局北京调查办公室发布的数据，今年上半年北京房地产开发投资同比增长16.4%。新建商品房面积971.1万平方米，增长10.4%。商品房销售面积387.9万平方米，增长68.7%。其中，经济适用房销售面积142.7万平方米，增长1.4倍。

不难发现，经济适用房投入和投放市场的速度也明显加快，这直接导致了新房交易价格的下降。

中原地产数据显示，今年上半年，普通住宅总成交量为841.76亿元，较去年下半年下降8%，售出14278套，比上个月增加817套。平均成交价为53760元/平方米，比去年下半年下降了3000元/平方米。每套平均价格为590万元，比上个月下降88万元。

至于交易数量的增加，交易的平均价格和平均总价的下降被认为与大量共有产权和有限房价的项目进入市场有关。这样的项目已经成为交易的主要力量，这显然已经

以北京为例，随着近期新房市场交易的活跃，一些房企为了招揽顾客再次进行非法销售。北京市住房和建设委员会于上周7月18日公布了对该商品房项目销售行为的专项检查结果。华润未来城、中铁北方冯春花园和万科崔飞家园被发现违规。市住房和建设委员会要求中铁北方冯春花园项目立即释放客户资金，并按照承诺的标准改造样板房。要求万科崔飞家园项目取消现场虚假宣传材料，拆除现场公寓模型；中国资源情报中心被要求退还收到的认购资金，并对无证售房处以高额罚款。

据了解，今年以来，市住房和建设委员会已采取各种措施，不断规范商品房销售。

据机构统计，2019年上半年，全国房地产调控政策达到251次，平均每天有1.4次房地产政策出台和实施。

事实上，这种调控趋势在6月和7月更为频繁。据不完全统计，自7月份以来，已有40多个城市出台了各种调控和升级房地产市场的政策，这类政策的数量也创下了近两年同期的新纪录。

监管范围包括进一步规范企业购买商品房，规范商品房销售秩序，全面规范互联网房地产中介机构，严厉打击二手房市场的“阴阳合同”和“高估价高贷款”现象。

根据中原地产的数据，监管和控制政策的收紧在6月份再次集中发布。仅在6月份，国家房地产调控政策的数量就达到了46次，高于5月份的41次。房地产市场受到严格控制，针对房地产价格上涨的修补措施继续出现。据估计，2019年下半年，全国房地产市场仍将处于双向监管之下。房价稳定的城市不会排除宽松的政策，但只要房价明显上涨，房地产调控肯定会增加。

韩乐还告诉《北青报》记者，目前的监管机构仍然对房地产市场的变化很敏感。一个明显的表现是，春节过后，三月份有一个春季市场，但趋势很快就消退了。这主要与政策控制有关。在过热的情况下，不仅补丁政策将被发布，而且新房子的审批和认证也将被推迟。过冷可能会加快信贷审批，并尽快发放贷款。

业内人士表示，每当成交量回升过快或价格变化时，不仅北京，国内许多城市都将采取相应措施控制利率和融资，为房地产市场降温。

新的转变

非竞争性房屋的质量与普通房屋一致。

政策调控只是控制整个房地产市场趋势的一只外部手。在市场内部，开发商正通过产品升级、降价和促销等多种手段，适应调控带来的市场变化。特别是，最近几款广受欢迎的非竞争产品改变了非竞争时代早期高价格和低价格的做法，现在在质量上与普通住宅建筑不相上下。

韩乐告诉《北青报》记者，早期的非竞争房屋通常都在允许的高度范围内。在不破坏项目容积率的基础上，当地建设了越来越多的高层建筑，为低层低密度的别墅产品提供了更多的土地，从而增加了商品价值和利润。然而，负面影响是牺牲房屋类型的设计，影响舒适度和社区景观的建设。

今天，更多的项目已经放弃了这种做法。未来金茂富的负责人赵薇说，未来的金茂富在项目开始时放弃了拉高和拉低的做法。相反，它牺牲了整体价值，采用了南北通透的低层洋房设计。最大尺寸

韩乐表示，类似的竞销房热案例表明，越来越多的竞销房在质量上逐渐向普通商品房靠拢，甚至比许多早期的普通商品房更好，因而受到购房者的追捧。

韩乐认为，新屋在目前的市场上必须有所区别。在进入市场之前，每个项目都必须评估市场环境。无论价格还是质量，它都不能定得太高，或者它必须在价格上足够优惠或者在质量上突出。如果它能在价格优势的基础上考虑质量，它自然会成为该地区的热卖建筑。

此外，韩乐还建议，新房子应该做更多的附加值和创新，包括重视精装修和高房型收购率，这也可以取得良好的效果。

另一方面，为了追求利润，早期进入市场的非竞争性住房项目的质量和舒适度不足，导致难以提高合同签订率。根据中原地产研究中心的统计，在过去的三年里，北京已经卖出了94块非竞争性的房产。商品房总规划建筑面积达到860万平方米。目前，约300万平方米已进入市场。从等待进入市场的土地来看，预计2019年将有6万多套非竞争性住房进入市场，但整体恶化率仅为30.93%。

特别是，在一些有许多竞争对手的地区，肉搏战时有发生。《北青日报》记者走访了大兴区的一批待售楼盘，包括万和飞利、海盐春秋、一价万和、大兴金茂悦等限售房项目。为了促进销售，他们提出了不同的促销方法，如一个价格，免费空间，折扣，降价，免费物业管理费，但效果并不好。

随着越来越多、质量越来越好的限售房进入市场，以前市场上未售出的项目面临着更大的竞争压力。以青龙湖地区的万科翡翠西湖为例。这些项目已分批获得预售许可证。第一批具有预售许可证的房屋是去年10月1日获得的。现在，包括龙湖、金地在内的青龙湖项目已经陆续进入市场。但是，从目前的承包面积来看，万科翡翠西湖的退化率只有30%左右。第二批于去年12月1日获得预售许可证，目前的恶化率为2.17%。第三批于今年2月3日获得预售许可证，目前的恶化率为1.96%。

业内人士认为，非竞争性住房项目的价格已经普遍降低了10%左右。尽管如此，市场仍然低迷。总的来说，实际售出的合同的平均数量不到45%。大量的“70/90”同质公寓使得受限公寓难以备货。对于不竞争的房子来说，3-4开盘的成功已经是一个通行证，如果你能卖出一半，那就太棒了。6月以后，将会有大量非竞争性的房屋进入市场，已经开始的价格战肯定会升级。

新趋势

新一套的总营业额比去年好。

随着非竞争性住房的质量逐渐与普通商品房的质量相匹配，销售差异变得更加明显。一方面，像未来的金茂大厦和中海望京大厦这样的非竞争房屋在开盘后不久就销售一空。另一方面，远郊仍有大量非竞争性房屋保持低合同率，并陷入销售困境。

"目前新房市场是一个分割的市场."韩乐告诉《北青报》记者，买家愿意用同样的价格购买更高价值的项目，因此在市场上有价值的项目经常被追捧，而其他项目相对来说可能位于不太好的位置，性价比不足，自然不受买家欢迎。韩乐表示，从上半年房地产销售情况来看，在销售的十大项目中，奥克兰湾、西城天竺、葛洲坝京津冀兰苑、佑安大厦、何玥华锦等7个项目都是无竞争住房项目，无竞争住房已经成为新房交易的主力军。此外，在不同组织的不同统计标准中，

这些项目畅销的原因是它们都有一个共同点：它们的售价与附近的二手房价格成反比。以西城天竺为例，平均销售价格为77800元/平方米，最高销售价格不超过81690元/平方米。然而，同一地区的新住宅项目泰和西府大院——的销售价格已经超过10万元/平方米。此外，西城天竺的房价也与周围的二手房价格倒挂，这也是其受欢迎的原因之一。目前，在这个地区，大多数二手房的价格都在8万元/平方米以上。据Linkist.com介绍，与西城天竺相邻的鲍莉白鹤花园小区的平均价格为85801元/平方米，而龙湖陈曦的原著平均价格已经达到131759元/平方米。

海淀还有紫县兰苑，都是小高层建筑，售价5.3万元/平方米。与非限制性项目北京城市建设的83000元/平方米的价格相比，世豪龙跃还具有明显的性价比优势。

这种成本效益比导致了这些项目的热销。不过，韩乐也表示，这并不代表整个市场的繁荣。应该注意的是，除了少数几个处于领先地位的非竞争房屋外，绝大多数非竞争房屋仍处于艰难的销售状况。营业额在冷热之间均匀分布，这一趋势在下半年仍将保持。新房市场将出现明显的“28”现象。热卖的数量总是很少，大多数房产可能仍然难以出售。

不过，韩乐也表示，整体而言，下半年新屋市场仍将好于去年同期。韩乐表示，去年下半年，由于非竞争性住房市场的拥挤和不确定的政策趋势，买家陷入了深度观望的局面。今年下半年，更多非竞争房屋进入市场。开发商也更了解非竞争性房屋的建造。加上稳定的政策，买家重新进入销售办公室。预计今年下半年北京新市场的销售压力将较去年同期明显缓解。

第一太平戴维斯(First Pacific Davis)华北市场研究部主任李翔也对《北京新闻》表示，今年上半年，北京新房市场明显回暖。新房供应结构合理，产品丰富。购房需求开始释放，这也增加了下半年达成交易的可能性。特别是在限定新房价格的前提下，有限竞争房在产品、户型和配套设施等方面都有了很大的提高，支撑了一半的新房市场。

与此同时，李翔还表示，由于非竞争性住房和共有产权住房的存在，这种销售价格有限的住房可以确保房价不会快速上涨，防止市场过热。政府对房地产价格的上涨仍然高度敏感。如果出现价格波动，预计将会有后续的政策收紧措施。