后疫情时代，房地产的“危”与“机”
2020-04-13 17:40:11 来源：中国商品网
经济观察报蓝筹地产评审委员会邀请到中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜、国务院发展研究中心跨国公司研究室主任李志能、虎杰投资机构首席分析员张寅、北京睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬、经济观察报副总编辑陈哲等业内资深专家进行评审。
评审会也对疫情之下房地产市场所受影响，以及疫情后房地产市场的可能变化与走向进行了探讨，相关核心内容辑录如下：
议题一：新冠肺炎疫情对经济及房地产的影响有多大?
汪利娜：新冠肺炎疫情现在遍及全世界200多个国家，确诊病例突破了100万，百年历史上少见，它对全世界和中国的经济影响非常大，一些国际机构如经合组织预计2020年全球很多国家会是负增长，平均增速最高也只在1.1%的程度。
这次疫情的袭击对房地产业来讲，影响远远大于2003年的非典和2008年的金融危机，原因有以下几点：
首先，跟2003年的非典和2008年的金融危机相比，房地产业所处的发展阶段已经发生了根本性的变化。
以前房地产业处在高速增长的阶段，每年的投资增速都是两位数，从2015年以来降到了个位数，2019年虽然投资增速达到了9.9%的高水平，但也是对以往两年的恢复，整个房地产业处在一个中低速发展阶段。
第二，市场环境最大的变化是地产的饱和度跟以前不一样了。
2008年以前，市场处在供不应求的状态，只要建房子，肯定卖得出去，但是现阶段的房地产业已经基本饱和，有一些结构性的短缺，也就是新城市市民那一部分的住房供给比较短缺。
另外区域差距极大，刚开始很多开发商以为三四线好赚钱，后来发现不是这样的，房地产业要想恢复必须找到发展的区域差别在哪里。
第三，现阶段房企的杠杆率、居民的杠杆率跟以前不一样。2008年，居民的杠杆率只有不到18%，现阶段居民的杠杆率达到了55%，已经非常高了，企业就更不用说了，杠杆率在80%左右。
现阶段老百姓拿出大笔钱买房子不是很乐观。
第四，金融的支持力度不一样，以前的资金来源大部分是银行，现阶段银行虽然也放水，但都是定向投放，对房地产业虽然支持力度也可以，但跟以前相比还是比较紧的。
第五，政策环境不同，现在在新基建政策、房住不炒的总基调下，政策的导向主要是旧城改造、棚改危改，还有新城镇市民的一些保障性住房，现在靠房地产业弥补固定资产投资不足的头寸，我想希望是存在的，但并不像以前那么大。
郝炬：短期来说，疫情对地产企业尤其是规模型企业的影响不是特别大，但是很多中小型房企，尤其是去年年底资金链比较紧张的企业，压力会非常大，我想在2020年，进一步整合是大势所趋。
议题二：房地产企业可能面临的风险有哪些?
汪利娜：今年的房地产业应该处在一个恢复和调整的时期，有几个需要关注的风险点：
第一，一二线城市不会有太大的波动，销售和投资会维持稍微上涨的幅度，但是三四线城市，特别是不在大城市圈内的一些三四线城市，泡沫还是有的，库存还是有的，存在着一定的风险。
第二，中小房企的债务风险还是很大。
第三，企业拿地很紧张，地方政府的财政压力会很大。
第四，房地产行业在疫情下会洗牌，加强集中度，集中度提高对品质的提升和质量保证会有一些促进，说是风险，可能也是一个好事。
郝炬：现在有两大不确定性：
第一，这次疫情在全球扩展以后，对全球的金融体系，尤其是反向对中国房地产和资产价值重估的模式是否会有重构?
第二，疫情全球蔓延，对中国的出口型企业和中小型服务业已经产生了巨大的影响，短期内体现在失业率上，从中期来看，三到六个月内会明显影响普通老百姓的收入，对购房的支付能力会产生一定的影响。
张寅：我不担心经济会不会出现某种程度的反弹，我担心反弹无法持续，大家做没做好那样的思想准备?
现在到了一个投资的关键点。近些年来，中国的劳动效率提高，同样一个操作界面，2008年可能需要40人，现在可能只需要8个人，而劳动力成本提高了3倍，中国的经济内部发生了深刻的变化，现在的投资思路也必须随之变化。
从经济说到房地产，如果还是按照原来的思路发展，我认为很难，我不太同意的一个观点是，大量的企业或者项目会被收购，这次不会的，因为大企业也缺钱。
现在的企业普遍有两个看不清：一是经济走势受国内外疫情影响到底会变成什么样?二是自己行业内的终端会怎么样?
我认为，房地产现在的问题不是供给的问题，不是没房子，存量还很大;也不依赖于政策，比如说限购是否取消，房地产调控已经两年了，只要市场在，房企都能找到活路，房地产的情况取决于未来三个月经济的其他方面能否好转。
议题三：如何保持房地产行业和企业的平稳运行?
郝炬：中国的房地产还是有增量的，但是结构有一定的失衡，调控政策的弹性空间也相对比较大，现在调控的主基调不变，在其他方面，比如说预售证的办理、监管账户资金的处理、土地出让金支付等各个方面已经有明显的松动，这些政策对开发商的现金流稳定性有比较大的帮助。
陈哲：头部企业过去一两个月对现金流的重视是前所未有的，一季度的房子卖不动，房企的压力很大，平价出货换取现金流的意愿非常强烈。
当然这里面有一个好的基础，去年底到今年初，大家在海外已经融到了一定的钱，大型房企的现金流到目前为止是比较好的。
与此同时，他们也做了一些动作，裁员的力度超过大家的想象，有些房企的裁员比例已经达到了20%~30%，这里面有很多的渠道和手段，比如说区域的重组合并，通过数字化或者业务流程梳理对后台人员实现替代;岗位表外化等等。
总体来说，房地产企业对外呈现了比较有信心的状态，但是无论从对现金流的重视，还是裁员力度看，对后市是谨慎的。
李志能：我接触了一些电子类的企业，曾经供不应求，今年一二月份尤其是二月份，收入只有去年同期的20%，没有办法只能安排待岗制，把员工分成几波，一波是企业离不开的，一波是要实行待岗制和轮岗制的，这是现在很多企业悄无声息在做的，相当于变相裁员。
我们要面对一个现实，整个世界的经济进入衰退、箫条期，全世界眼巴巴地盼着疫情结束了能够回到从前，但我的想法是，当疫情结束的时候，可能会发现疫情只是一个前站，这会给很多人的消费行为带来影响。
我觉得现阶段研究房地产，需要考虑一些不确定性的事件，可能可以未雨绸缪做一些研究。
资金方面，我觉得一点不用担心，全世界都放水，如果以房地产为支柱产业就多流点，如果房地产不是支柱产业，就少流一点。
资金有两个方向，一个是给终端的消费者，允许他加杠杆，另一个是给企业。
上半年更需要资金的可能是企业，而消费者现在的贷款没有障碍，利率也是最低的。
终端和供给不一样，短期是企业的问题，6个月以后如果终端跟不上，企业就存在着第二波的问题，这是市场层面。
企业层面的应对肯定是资金链不能断，几个能控制成本的地方，比如说跟银行协商，贷款晚一点还，借新还旧，这个都好解决。
人力成本方面，短期可能会采用隐形方式，比如减薪，从高管开始，房地产高管的薪水已经到顶端了，减薪是早晚的事，到7月份，销售如果还是有30%-40%下降的话，裁员可能别无选择。
郝炬：房地产企业2020年第一个核心关键词是现金流，整体上来讲，在2019年，万科、碧桂园、恒大这些头部企业的利润和规模增长已经放慢了。主要的增长来自于腰部企业，前10到前50的一些企业。
放慢规模的增长，稳定自己的发展态势，这是地产稳定现金流的第一个核心的关键点。
第二，大部分地产企业在拿地节奏方面有两个变化：一是节奏会适度放缓;二是向核心一二线城市及周边聚焦，提高土地储备质量，同时加快土地的区域化能力。
比如恒大要加大土地的周转效率，我们统计，万科、新城、碧桂园的土地流转率大概是两年半左右，恒大基本上可以做到五年，所以提高周转也是实现现金流稳定的方式。
第三，管理提效。今年年初出现的所谓的组织整合、裁员，在2019年其实已经广泛出现了。我觉得房地产企业的人员工资压力并不高，我们统计下来，工资占销售额的比例只有2%-3%，如何提高人均效能，这点非常关键。
第四，资产结构调整。2020年，地产企业会减少非核心业务的投入，不是说不做多元化业务，而是减少对低效资产和业务的投入。
同时我估计2020年由于商业地产受疫情影响，收益会比较差，一些企业为了现金流的提升等等，会加大对不良商业资产的处置力度。
第五，地产企业会提升产品的打造力度，增加健康和科技等方面的概念。
最后一点，通过各种方式做合理的融资。
陈哲：前几年发展特别快的大企业，在规模扩张上确实已经到了一个很难发力的阶段，所以无论从管理架构的调整，还是从人力资源的优化，包括整个资产的重新盘活和配置来说，都走在这样一个阶段。
市场的饱和度跟过往完全不能同日而语，但在一二线城市里确实还存在一些结构性的机会。前两天深圳项目卖得非常好，盘一开就售罄;苏州前几年没有放开户籍限制，春节后做了这个动作，需求也迅速释放出来，销售整体上伴随着政策面的宽松和疫情的控制在逐渐好转。
现在，房地产行业的基本格局已经形成，在增量市场，未来都市圈周边的市场是房地产的主战场，确实需要房地产企业把在这里的竞争力体现出来;存量市场要求企业有资产运营能力;新业务方面则考验着企业的发展能力，这三条路线是并存的，并且很多企业的布局以及能力打造已经现出成效了。
