一、二级市场明显升温；房地产市场“小春”推迟

一二线市场回暖显著 楼市“小阳春”姗姗来迟

在业内大多数人的眼里，今年房地产市场的“小春”直到4月下旬才真正打开，比3月中旬(全国两会之后)的开始时间晚了大约一个半月。

受新一轮肺炎流行的影响，2020年房地产市场的“春天”来得晚了。

在刚刚过去的五一假期，火热的一、二级房地产市场呈现出强劲的复苏势头。随着疫情期间被压抑的需求逐渐释放，除武汉等少数城市外，大多数热点城市的商品房交易规模都高于前几年同期。其中，受西城区新改革政策的影响，北京二手房交易量和价格双双上涨。

这一趋势在过去的两个月里已经初露端倪。随着新一轮的肺炎疫情逐步得到控制，从3月中下旬开始，大部分城市已经开始复工复产，土地交易、场地建设、售楼处开业等许多环节也在此时开始。到4月份，房地产业的日常生产和经营已经基本恢复。

供应的恢复，加上需求的释放，导致了房地产市场从3月到5月的“春天”，直到今年4月底才真正开放。这些热点的推迟可能会使今年的市场格局与过去不同。

"五月和六月的市场太重要了."一家福建房地产公司的负责人告诉《21世纪经济报道》，该公司必须抓住机会“解渴”。否则，当现金流连续几个月疲软时，“开发商将失去主动权”

市场回暖之路

本轮市场回暖是由于新的皇冠肺炎疫情逐渐得到控制，但在这背后，政策驱动因素不容忽视。

疫情爆发之初，各级政府部门出台了相关合理化政策，如延迟缴纳土地出让金和税费等。到4月份，该政策开始在供给和需求两端发挥作用，强调增加供给和刺激需求。

中原地产统计显示，今年1月至4月，各地区共出台房地产调控政策238项，同比增长45%。其中，仅在4月份就发布了67项房地产调控政策。

该机构指出，从政策内容来看，拯救企业和拯救市场已成为两大特点。其中，“救企”政策的重点是放松土地出让金的支付，加快预售。在“救市”政策中，虽然降低首付和放宽购房限制的内容大多被叫停，但新政策中的购房补贴和人才安置方式仍对市场产生积极影响。

上海易居研究所的统计数据显示，今年4月，100个重点监测城市的商品房成交量达到去年同期的70%以上。其中，热点一二线城市的升温速度相对明显，部分城市的成交量超过了去年同期。

城市58和安居客指出，疫情期间积压的需求在4月份被释放，2020年4月，全国范围的房屋搜索热环比上升10.9%。该机构还指出，4月份购房者信心指数为102.7，较上月上升1.8%。44.5%的购房者认为2020年是买房的好时机。

到五一假期，需求将释放额外的政策刺激，这将使市场交易继续恢复。一些热门城市的表演将会特别精彩。

2020年5月1日至5月5日，北京新建商品住宅达到725套，同比增长225%。日均销量为145台，为2016年以来最高。同期，北京二手房的成交量翻了一番。受西城区“多校区”政策的影响，西城区金融街和德胜区的交易增长尤为明显。

西城区交易量的增加也推高了北京二手房的平均交易价格。根据壳牌研究院的统计，北京连锁店在五一假期的平均交易价格是63530英镑

上海宜居房地产研究所指出，从4月份开始，住宅企业的网下营销正在逐步恢复，但网上营销的力度保持不变。在折扣方面，恒大集团的利润率更高，全国619栋楼盘的折扣高达8.1%。尽管一些房地产公司已经跟进，但整体折扣仍与3月份持平，约为10%。

其中，为了进一步加强资金的收缴，消除库存，许多企业都推出了全折扣优惠。

上述福建房企表示，一季度房企现金流受到较大影响，由于土地市场回暖和征地支出增加，企业“回笼资金”的紧迫性大大增加。他说，至少到今年6月，企业会对“集资”大惊小怪。

现金流的重要性也反映在土地市场上。今年3月和4月，许多城市推出了优质地块，引发了企业之间的竞争。4月，佛山、成都、福州、天津等城市，以及“长三角”地区的一些城市，都经历了高地价。单个地块的投标超过100轮，溢价超过100%。

"根据惯例，好的地块通常在下半年推出。"北京一家大型住宅企业的负责人告诉《21世纪经济报道》，最近大量高品质地块的推出让该企业有些意外。然而，由于年初各企业的征地预算相对充足，土地竞争也很激烈。

根据上海易居房地产研究所的统计，4月份，31家典型住宅企业在土地收购上花费了2163亿元，比上个月增长了117%。其中，9家住宅企业每月获得100多亿元土地。由于一半以上的地块位于一线和二线城市，平均底价达到5845元/平方米，上涨了12%。

保卫现金流

房地产是从新的冠状肺炎疫情中迅速恢复的行业之一，但传统的房地产市场“春天”仍不得不推迟。

在业内大多数人的眼里，今年房地产市场的“小春”直到4月下旬才真正打开，比3月中旬(全国两会之后)的开始时间晚了大约一个半月。

“印度之春”的颜色在变成“晚春”后会受到影响吗？

上海艺举研究所指出，“红色五月”的市场形势值得期待。相对充裕的信贷资金仍是房地产市场最大的利好因素。预计2020年整体货币政策将保持稳定和积极，而整体房地产信贷政策将保持中性和积极，这将激活观望需求，提高购买力。在短期内，房地产市场将继续其罕见的销售窗口期，交易规模预计将稳步上升。

关于土地市场，该机构认为，尽管住房公司将保持谨慎和乐观，但其投资仍有改善的余地。市场复苏迅速的一线和二线核心城市仍将是投资的重点。

房屋公司也期待着“春末”。前述福建房企表示，未来两个月将是房企补充现金流的关键时期，因为融资环境没有明显改善。企业不仅会继续加大促销力度，而且销售端的优惠措施也不会很快取消。

以北京市场为例，该消息人士称，4月份试开盘后，该公司对5月份的北京市场更加乐观，并计划在5月份推出一批房源以提取资金。然而，由于在项目区域还有其他竞争者，推进时间定在5月1日，试图“不落后”。

据了解，受疫情影响，今年下半年许多房企已将销售比例从4:6调整为3:7。然而，由于最近市场迅速复苏，一些企业希望在上半年尽可能多地出货。

中原地产首席分析师张大伟认为，在“不炒房”的政策环境下，未来市场将缓慢反弹，成交量为100亿元